馬來西亞辦公樓產業信託 面對租金調漲壓力

產業信託是馬股較為保守投資工具，波動幅度雖然不大，但每年相對穩定的股息，因此也吸引了不少重視股息的投資者。

星洲日報報導，馬來西亞產業信託公司主要透過收購資產，將相關資產出租給個別企業，扣除所有成本後，將90%淨利派發給股東，而一部份產托公司派息率高達100%。此外，產托公司股息只需繳付10%稅務，而其他股項股息稅務為25%。

產托公司資產類型包括酒店、商場、工廠、醫院及辦公樓，資產坐落優質地點的產託公司，在調漲租金方面，具備相當議價空間。

眾多類型產業中，辦公樓出租空間出現供過於求現象，因此，本期一行兩股，就以辦公室業務為主UOA產業信托（UOAREIT,5110,主板產業投資信托組）及超峰產業信托（TWRREIT,5111,主板產業投資信托組），剖析這兩家公司基本面。

巴生河流域擁有眾多辦公樓，以致市場擔心以辦公樓為主的產託公司在業務上會面對一定困難。更糟糕的是，每年辦公樓可出租面積都在逐漸增加中。

根據國際獨立房地產顧問公司萊坊（KnightFrank）報告，截至2015年，大吉隆坡/巴生河流域的辦公室出租面積達1億3千120萬方尺，比2014年高出了510萬方尺。

上述消息對辦公樓產業信託業者而言，在調漲租金方面，無疑是面對更大壓力。

不過，其中一位產托業者表示，較為老舊的辦公樓，且沒有進行翻新工程，肯定難以獲得市場垂青，以致拉高了巴生河流域辦公樓平均空置率，而A級辦公樓在出租方面並不會面對太大的困難。

財經分析員兼《投資在產托》作者王培志表示，投資產托有數項考量：1）出租率高於80%、2）稅後股息週息率高於5.5%、3）負債率低於35%。 王培志說，目前銀行可提供最高定期存款利率為4%左右，就算國行升息實施任何政策，產托公司股息低於定期存款利率可能性很低。 “根據條例，產托公司負債比頂限為50%，而低於35%的產托公司，產托公司在借貸的空間也比較大。” 王培志補充，資產是否位於策略性地點也是租戶重要的考量，如交通便利，也會影響出租率。