信義房屋：內湖線通車 內湖商辦詢問度遽增5~6成 Q2商辦熱度不減

內湖捷運線終於正式通車了，單日運量一度突破九萬人，兩天內更擁進15萬人，不僅解決內湖上班族長久以來通勤的塞車問題，連帶也使得內湖的廠辦市場詢問熱度節節升溫。信義房屋商業仲介部今(6)日表示，由於台商、陸客可從松山機場站直達內湖，已吸引許多傳產及跨國企業紛紛投石問路，不僅進駐的需求增高，且有意轉租為買的企業也愈來愈多，預估行情漲幅未來將在10％～20％。

信義商仲協理何偉宏表示，延續上一季末的商辦市場熱度，Q2的商辦市場表現不俗，成交量持續上揚，四月份起大型交易紛紛出籠，許多指標案件順利脫標，成功激勵市場信心回穩。

平均租金為1,722元/坪，較前季僅下滑約0.42％，平均空置率為8.7％，微幅上升0.42％，平均租金可謂落底。在總體經濟已可看見觸底反彈，目前雖屬緩步成長，但中長期仍值得佈局投資。尤其內湖挾其租金低廉但設備新穎的優勢吸引不少企業轉進此地商辦，加上內湖線的通車，更大幅帶動另一波商辦遷徙潮。

信義商仲觀察，內湖捷運通車後，台商、陸客可從松山機場站直達內湖，自六月中旬開始。內湖商辦的詢問度明顯增加5~6成，其中有半數是尋找出租型的投資標的，主力鎖定100~150坪的中小型商辦；有2～3成則是打算轉租為買的自用型買方，偏好150~300坪的中大型商辦，大部份為經常往返兩岸的紡織及旅遊業者。

因此，Q2的商辦市場在大型交通建設的利多激勵下，有題材的辦公商圈表現相對耀眼，以去年相繼落成使用的瑞光路商辦大樓為例，進駐率從落成時不到一成，到今年Q2已達八成五，進駐率的成長十分驚人。

何偉宏進一步指出，不同於以往，Q2的商辦市場上還發現許多市場較罕見的生面孔進場投資，不乏許多海外回流的台商，搶先陸資一步，先買進商辦卡位，其中投資動機部分為自用，部分則有意回台設立公司，上述兩者成為支撐這一波買盤的主力。

另一方面，4、5月份許多大型標售案件順利脫標，成功激勵市場信心，脫標率與溢價率都表現出色，同時大型壽險者或開發商亦積極補進土地或建物，持續提高不動產庫存。在兩岸互動上，陸客來臺觀光人數達到原先設定目標（每日3000人次），也帶動包含飯店、零售店面在內之觀光型商用不動產，同樣炙手可熱。

根據信義房屋商仲部第二季的北市辦公市場季報顯示，98年第二季平均空置率為8.7%，空置率較上季上升0.42％，整體空置率小幅上揚，但上升幅度已有收斂。從各大樓等級來看，A+級大樓空置率為8.28％，僅上升0.02％；A級大樓空置率為6.88％，上升1.57％，B級大樓空置率為9.27％，上升0.7％。整體而言，A+級辦公室空置率持平，A級辦公室則上升幅度明顯，但其空置率仍是各等級大樓中相對最低。

從各商圈觀察，平均空置率最低的商圈仍為敦北民生商圈（5.55％），但本季空置率有較明顯增加，其中部分廠商因考量屋齡或租金因素已搬至內湖科技園區或信義世貿商圈。

空置率最高的商圈仍為站前西門商圈（14.95％），但空置面積多集中在少數大樓中。內湖商圈則因為供給量仍大，空置率約在13~15％左右。另外空置率上升最多為松江南京商圈，共上升2.39 ％，許多中小企業因撐不過金融海嘯選擇歇業或縮減面積。而信義世貿商圈空置率則下降到10.38％，已低於松江南京商圈與南京四五段商圈。

此外，第二季商用不動產資金行情發酵，買氣一改前兩季的疲弱，4~6月市場交易量預估比前一季增加1倍以上。在辦公方面，安泰人壽以116億元購入新光三越A11館土地與建物，南山人壽以12.7億元持續購入忠孝西路崇聖大樓部份樓層，接著又以82.13億元購入民生東路三段的民生金融大樓，燦星旅遊以2.9億元購入博愛路中信證劵金融大樓部份樓層，聯華食品以2.83億元購入衡陽路世紀羅浮大樓部分樓層，站前西門商圈近來交易熱絡。廠辦部分，則有亞昕開發以1.5億購入南軟園區一期部分單位。

另一方面，由於第二季開始，拍賣市場趨於活絡，包含國產局、台灣銀行在內之公家機關紛紛釋出土地建物，也吸引大批投資人進場投標，溢價率更普遍達到30％以上水準。由於價格從谷底逐步反彈 ，報酬率預期將會下滑落在3.5%~4%區間，連帶造成投資型買氣降溫。自用型客戶出價亦開始轉於保守，仍以節省成本為主要考量，不願追高，未來可能造成議價空間拉大。

租金方面，依據信義商仲統計，第二季平均租金1,722元，與前季相比下跌0.42％，A+級大樓2,583元，下跌0.39％，A級大樓1,796元，下跌0.93％，B級大樓1,411元，上升0.07％。整體而言，各等級大樓租金跌幅已呈現止跌收斂，跌幅都小於1％，其中B級大樓因之前跌幅較深，已率先跌深反彈。

而觀察各商圈情形，平均租金以信義世貿商圈2,254元最高，敦南商圈1,873元次之，另外從漲跌幅來看，以松江南京商圈（- 1.11％）跌幅較大，因商圈空置率逐步走高，連帶也影響其租金水準。另一方面，站前西門商圈因多為企業自有資產及大型傳統產業所持有，故租金較有支撐，租金小幅上升1.15％。而內湖商圈在空置率愈來愈低的狀況下，租金行情也醞釀調漲。

展望未來，何偉宏認為，短期而言可留意下列現象：第一，股市近期回檔明顯，房市則持續延燒，市場游資是否有轉投房市的現象，值得密切觀察。第二，目前產業基本面仍待時間復甦，故自用客戶多採取持盈保泰之策略，短期仍待本業回穩才有擴張需求。第三，近期許多壽險及金控公司大洗牌，在併購之後，對公司資產及辦公場所不排除有整併、遷移、處分的戰略考量。

就中長期來看，陸資來台法令逐步鬆綁，配套法令亦逐漸完備，加上近來亦有大批台商及陸資來探路，預料第三季以後可能有較明顯的動作，對市場將是實際利多。尤其許多建商推案紛紛改弦易轍，包含宏泰、皇翔等建商擬轉推商辦，屬過去罕見現象，顯見商辦市場前景受到開發商之青睞。

在區域發展方面，內湖捷運的正式營運，對內科廠辦交易有一定正面貢獻，預估行情漲幅可能在10％～20％。在市中心區，都市更新成為市場熱門議題，政府亦開始有意介入主導公辦大面積更新，對更新區域周邊房價將有利多行情。