近兩個月美國住房市場回暖勢頭不再，尤其是美國7月新舊住房銷量均創新低，其直接原因是政府房市扶助政策終止。美國房地產市場陷入二次衰退的風險加重，并將拖累其經濟復蘇步伐。
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新華網華盛頓8月25日電 美國7月份新、舊住房銷量齊跌，房價環比下挫，住房市場年初走出的“小陽春”行情不復存在，房市會否陷入二次衰退再受關注。一些經濟學家認為，住房市場此前的短暫復蘇不過是政策刺激下的“虛假繁榮”，房市調整仍在繼續并將是一個漫長的過程。

多重利空

近期，美國住房市場利空數據頻傳。美國商務部25日公布的數據顯示，7月份美國新房銷售量環比大跌12.4%，經季節調整按年率計算為27.6萬套，為1963年開始此項記錄以來的最低水平。另據美國全國房地產經紀人協會數據，占整個房市銷售量約85%的舊房銷售量7月份環比暴跌27.2%，跌幅為1968年以來最大。

住房銷售疲軟抑制了新房開工量和建筑開支的增長。據美國商務部數據，7月份美國新房開工量雖小幅上升，但反映未來新房建筑走勢的新房建筑許可證發放量下跌3.1%，至14個月來最低水平。同時，6月份私人住宅建筑開支在前一個月環比下降1.5%后進一步下跌0.8%。

房價方面，7月份美國舊房銷售中間價環比下跌0.2%，新房銷售中間價環比下跌6%。美銀美林全球研究部門高級經濟學家米歇爾·邁耶認為，房價可能會下探新的底部，并將是一輪長期、痛苦的下跌過程。

美國財政部與住房和城市發展部日前發布住房市場評估報告說，美國住房市場形勢繼續改善，房價趨于穩定，但仍面臨房貸違約、止贖等一系列挑戰。國際貨幣基金組織也警告說，美國房市存在二次探底風險。
 
復蘇受阻

近兩個月美國住房市場回暖勢頭不再，其直接原因是政府房市扶助政策終止。為助房市復蘇，美國政府去年開始向首次購房者提供最高8000美元的稅收返還。受這一政策推動，美國住房市場曾在今年春季出現短暫復蘇，新、舊住房銷量雙雙增加。但在購房優惠政策于4月底到期后，購房合同簽約量開始大幅萎縮，房市再次下探。

一些經濟學家指出，美國房市扶助政策并沒有從根本上改變住房市場供需基本面情況，而只是將一部分交易量提前到政策有效期內予以消化，人為改變了住房市場調整軌跡。但是，住房市場在繁榮時期積聚的泡沫仍待擠出，這一調整過程不可避免。

除政策因素外，美國住房市場持續低迷有其深層次原因。首先，就業市場持續疲軟、個人收入增長乏力導致居民購買能力和意愿下降，對于住房這樣的大筆支出更是慎而又慎。目前美國失業率仍高達9.5%，潛在購房者因擔心失業導致的房貸違約風險而不敢貿然出手。與此同時，消費者由于預期房價將繼續下跌，因而大多選擇持幣待購，市場觀望氣氛濃厚。

其次，當前美國待售房屋積壓嚴重，供應過剩而需求不足對房價產生顯著下行壓力。截至7月底，美國待售舊房存量達到398萬套，以目前銷售速度需12.5個月方能售罄。同期，待售新房存量為21萬套，需9.1個月售完。
盡管在市場上正式掛牌出售的房屋數量已然處于高位，但可能還只是冰山一角，美國住房市場還存在數目可觀的“影子庫存”，包括被銀行接管但尚未掛牌出售的止贖住房以及正處于止贖程序未來可能被銀行接管的住房等。據美國行業研究機構房地產跟蹤公司統計，今年上半年，美國新增住房止贖案例約165萬件，預計全年止贖案例將超過300萬件，刷新去年創下的280萬件的歷史最高紀錄。

拖累經濟

從歷史來看，此前美國數次發生經濟衰退后，住房市場大多率先反彈，并成為經濟復蘇的主要拉動力量。而此次美國經濟步入復蘇軌道已一年有余，而住房市場依然脆弱。一些經濟學家認為，住房市場存在二次探底風險，并將拖累經濟復蘇步伐。

一方面，住房市場低迷將抑制建筑開支及家具、家裝材料等相關商品的需求。另一方面，房價下跌將通過財富效應抑制居民消費開支。房地產泡沫破裂前，大量美國家庭正是通過將不斷升值的房產向銀行抵押進行融資來支撐消費。

此外，房市低迷還通過抑制勞動力流動性阻礙就業市場復蘇。房地產市場泡沫破裂導致大量“負資產”（即購房貸款額超過房屋本身價值）房屋出現，勞動者要想遷移到其他地區尋找工作機會只能將房屋賤賣。據統計，目前全美約四分之一的住房處于“負資產”狀態，導致勞動力流動性顯著下降。
美國聯邦儲備委員會前主席格林斯潘本月初警告說，如果房地產市場出現惡化，則美國經濟可能再次陷入衰退。他指出，大量“負資產”房屋將導致未來房屋止贖率大幅攀升，并進一步壓低房價。

為應對止贖危機，穩定住房市場，奧巴馬政府采取了一系列針對貸款購房者的扶助政策，其中最主要的是“住房可償付貸款重組計劃”。該計劃于2009年4月啟動，政府通過向貸款商提供補助，鼓勵他們修改與借款人的房貸合同條款，降低月供額度，避免住房止贖。

美國財政部與住房和城市發展部最新報告顯示，“住房可償付貸款重組計劃”設計之初預計覆蓋300萬到400萬購房者，但截至今年7月底，只有130多萬購房者加入該計劃，且其中大部分為臨時性貸款重組，實現永久性貸款重組的不足50萬人。與此同時，購房者即便在進行永久貸款重組后，還面臨二次違約風險，即在更優惠、更寬松的還貸條件下仍無法按時還貸。

(劉莉 編輯)