中國式買房 你有沒有中招

中國人買房可不是簡單的事情，尤其是把買房放在各種復雜的情境下，與婚姻、子女關係等放在一起，就出現各種各樣的鏡像，“中國式買房”具有一定的代表性，不妨看看有誰也中招了。

一個署名，可見“我愛你有多深”

房產證上寫誰的名字？如果從權屬的角度來看，很簡單，誰出資購房，所有權是誰的，便寫上誰的名字。但對於中國人來說，房產證的“署名”並不簡單，尤其是“準夫妻購房”，由於當時還未受“婚姻法”保護，一個署名卻醞釀重重風險。

案例一男友父母出首付，房子沒女方的份兒？

小穎和男友準備結婚，男友父母幫忙出了30萬元首付給小情侶購買了新房，小穎高興之余又顧慮重重：因為購房合同寫的是男方及其父親的名字，剩下的78萬元貸款卻要婚后夫妻兩人一起還，心里很不爽，因為沒有她的名字，這房子到底算誰的？

律師解答：首先，小穎是否對房子享有權利，取決於該房是男方的婚前財產還是婚后財產。根據法律，如果在婚前父母出資購房的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與(但父母明確表示贈與雙方的除外)；當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與(但父母明確表示贈與一方的除外)。所以父母婚前還是婚后出資對於認定夫妻共同財產的影響是很大，根據小穎的描述，該婚房父母出資的部分及其以后升值部分應為男方婚前個人財產，離婚時為男方所有。

其次，夫妻一方在婚前買的房，結婚后兩個人共同還按揭貸款，如果婚前產權已經登記在一方名下並已支付了大部分房款，則離婚時法院會認定歸購買婚房的一方所有，但需要付給另一方按揭款的一半以及這部分的房屋增值款。小穎和男友共同償還的78萬元貸款及相應的升值部分為夫妻共同財產，若離婚可依法分割。

案例二房子當禮物送女友分手了也索不回

45歲的張先生是某企業老板，名下有多套房產，為了表達愛意，他將名下的一套房當作生日禮物贈給女友並向她求婚，女友當場答應了求婚，未料房產到手並到公證處進行公證之后，女方就避而不提結婚還提出分手，張先生問能否索回房產。

律師解答：房產贈與辦理了過戶登記手續后，贈與即生效，財產的所有權即發生轉移。張先生將房產贈與女方並辦理了過戶登記手續，還在公證處辦理了贈與公證，后他以戀愛失敗為由要求收回房屋缺乏法律依據，無法要回房屋。但他在簽訂該贈與協議時明確寫入“結婚時，該贈與合同即生效”的條件，也就是附條件贈與，這個合同只有在雙方結婚時才能生效。

案例三老公為小三買房，“大婆”發現了也沒招？

做生意的阿芳發現老公在外面包“二奶”，還偷偷用80萬元給“二奶”買了一套房子，房產證寫的是“二奶”的名字，她想與老公離婚但心有不甘，想問老公買給“二奶”的房子能否追討。

律師解答：不動產的所有權以登記為準，阿芳不能追回房產，但可以追討40萬元的補償。首先，這80萬元房款屬於夫妻關係存續期間的共同財產，婚姻法第13條規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”只要雙方婚姻關係有效存在，任何一方都無權擅自處分共同財產。

其次，根據高院《關於貫徹執行若干問題的意見》第89條：在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。阿芳的老公將80萬元擅自贈與“二奶”，等於擅自處分了本屬於阿芳所有的40萬元財產，該40萬元的贈與行為應認定為無效。

遺產稅開征只是時間問題，按現在的政策，關於遺產分割的房產部分，如果是直系親屬不會征稅，只要到戶口所在地的房地產管理局，辦理過戶即可。一些“有米人士”未雨綢繆，買房時干脆使用了子女的名字，這是好招還是昏招？

案例：一套房子，18歲成人的禮物

在廣州（樓盤）一所名牌大學就讀的小周，去年18歲生日收到父母送給他的特別禮物—一套140萬元的單身公寓，房產證寫的是他的名字，“一方面是將閑置資金用作投資，還有一個考慮就是躲開遺產稅”，小周父母算了一筆賬，如果這間公寓的房產證寫上自己的名字，以后若遺產稅開征，以20%計算就要產生28萬元的額外費用。

律師解答：為孩子購置房產的最佳節點應是10歲或是16歲，在這個節點，孩子具有法律行為能力，所有結果有法律效力，18歲后則有完全民事行為能力，可以買賣房產，但用子女名字購房存在三大風險，需要權衡利弊。

第一、導致孩子獨立買房時可能多付首付。如果孩子和父母沒有共有房產，即父母房產證沒有孩子的名字，孩子成年后購買首套房，按照現在政策首付三成，並可享受首套優惠房貸利率；如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產不超過兩套，根據政策，成年后可獨立購買1套住房。

第二、或讓孩子婚后買家庭第二套房時可能交房產稅。如孩子在未成年時和父母共有兩套房產，每套面積在90平方米，如果房產份額事先不做約定，默認每人1/3的份額，即孩子名下已有60平方米房產，成年后孩子以自己名義購買首套面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計征房產稅。

第三、孩子如婚后發生意外，配偶有權繼承婚前財產。如果孩子在婚后不幸去世，配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權繼承逝者的所有財產，包括婚前財產。這意味著，如果孩子在未成年時和父母共有房產，孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。

按照目前的購房政策，家庭擁有房產套數的多寡，決定了能否有購房的資格，能否獲得優惠貸款，以及能否獲得賣房的契稅優惠，正是如此，假離婚成為很多夫妻的“精明選擇”，但一旦離婚，在法律意義上就沒有“假離婚”一說。

案例：為房貸假離婚買房后彼此猜忌而分手

2009年，王先生與妻子打算再購一套新房，並相中了一套100多平方米的商品房，但是根據相關房貸政策，二套房首付比例和貸款利率要七成，他向妻子提出了假離婚貸款購房的主意。假離婚后，家中所有存款都交給妻子，再以妻子的名義買房，這樣妻子所買的房子就是第一套房，可獲得三成首付的資格。

在辦理了離婚手續並在領到離婚證的第二天，妻子就以自己的名義貸款購買了相中的那套房，此時夫妻還合計什么時候再辦復婚手續。但此后夫妻之間的感情頻出危機，第二年正式分居。前年王先生將妻子告上了法庭，要求依法分割夫妻共同財產。

律師解答：從法律上並沒有假離婚的說法，所謂假離婚只是社會的俗稱，一旦雙方辦理了離婚的完整法律手續，假離婚就產生真離婚的效果，導致財產產權轉移。對於假離婚購房后的糾紛，法院一般認定，通過假離婚簽訂協議約定房屋歸配偶一方所有，弄假成真、難以復婚而主張協議無效的，除能舉證證明脅迫或欺詐事由外，不予支援。就算雙方事后也復婚，假離婚期間購買的房產屬於個人婚前財產，歸產權人個人所有。