北京商改住屢禁不止：超20項目在售 違規手段迷人眼

 陽奉陰違 北京（樓盤）“商改住”屢禁不止

和訊房產訊息 盡管已經明令禁止，但在監管層看不見的角落，商改住項目仍如野草般瘋長。

近日，和訊房產走訪北京樓市發現，一大批以商業辦公用途立項、以公寓loft形式對外銷售的“商改住”項目出現在人們的視野中，“不限購、總價低”的標語隨處可見。

據公開樓盤資訊顯示，全市至少有超過20個涉嫌商改住項目在售。而據熟知該市場的置業人員表示，年內預計還有39個類似項目計劃進入市場。

陽奉陰違 北京“商改住”屢禁不止

早在2011年，北京市住建部等五部門就已聯合出臺《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，欲將商改住項目全面“封殺”。

《通知》規定，商業、辦公類項目一般應采取公共走廊、公共衛生間式版面，不得采用單元式或住宅套型式設計。開發商自己打隔斷出售的商鋪，將無法辦理房產證。

不過，《通知》現實執行情況表明，其意義遠遠大於實際。在監管層看不見的角落，商改住項目仍如野草般瘋長。走訪的20個涉嫌商改住項目，幾乎全部都在戶內單獨分割出衛生間區域，部分項目裝修中甚至涵蓋了坐便器、淋浴間等明顯硬裝，並明確表示可使用上下水。

值得注意的是，為了模糊概念，並不是所有的項目樣板間的衛生間區域都以“真面目”示人，有的被標上“茶水間”、“活動室”等字樣。但按照置業顧問提示，這部分區域都有單獨預留的上下水管道，未來可作改造作為衛生間使用。

10項目違規接入天燃氣民用水電 開發商：各憑本事

除了產權年限續期尚不明確，高居住成本同樣是“商改住”的硬傷。對於大部分項目來說，日常生活服務的收費標準是參照商業地產進行征收的，以最常見的水電費為例，商業項目的水電費標準比民用要高出至少一倍以上，而且不負責接通煤氣。

和訊房產暗訪中發現，為了迎合市場需求，不少開發商想盡辦法引入燃氣甚至民用水電。

其中，包括林肯公園二期、中國鐵建(601186,股吧)梧桐匯、鴻坤•西山云景、東亞首航國際、東亞華欣灣、朝北8080等10個項目接入天燃氣，比率高達50%。而盧卡新天地、林肯公園二期、正源•尚峰尚水、首開熙悅雙子座四個項目甚至成功接入民用水電。

但據業內專家表示，原則上商業性質的辦公樓規劃審批時會設置一些條件，比如辦公用途建筑嚴禁使用任何燃氣用具，且嚴禁出現任何明火。如果是辦公樓外部的配套設施如餐廳廚房是可以的，而辦公樓及內部的房間肯定是不能鋪設煤氣管道的，涉及燃氣管線的排布問題通不過規委審核。

顯然，法規條款攔不住“有心人”。一位不愿透露姓名的項目銷售人員表示，燃氣、民用水電這些設定，就要看開發商的本事了，和區縣政府打好招呼，這些都是有可能實現的。一位中國鐵建梧桐匯的駐場銷售坦率表示，中國鐵建作為國企，能夠接入燃氣並不稀奇。

偷面積司空見慣 手段五花八門

為了實現利益的最大化，商改住“偷面積”在實際操作中也是司空見慣的事。約35%的項目出現違規情況，利用“偷”來的面積送給買房者，增加項目銷售亮點，借以招徠購房者；另一方面， 減少建筑面積的套內平面面積，也可以幫助發展商減少上繳稅費。

據了解，位於房山長陽的五和萬科長陽天地，loft一層外側約4平米的空間及二層內側，合共約7平米的面積均為“白送”，而實際上這些應為走廊及其他公攤部分的位置。距離該項目不遠的旭輝e天地，同樣將空調外掛機位置及部分公共走廊並入使用空間，為業主掙得約4平米的“實惠”。

位於大興區域的城建•北京秘密，利用外立面的凸出設計將主體外圍裝飾部分進行圍合，徹底打破商辦建筑不得設置陽臺的法規條文。同樣的手法也被運用在東亞華欣灣項目中，現場樣板間顯示，樓體外層的玻璃幕墻與主體間的空間被充分利用，形成長度約1.5米，面寬不等的“贈送面積”。

而在門頭溝區域的中昂小時代項目，本應公攤使用的樓層衛生間及部分公用走道面積被隔成一套單間，這種特殊的戶型被開發商包裝成一口價最低80萬元/套的優惠產品對外銷售。

不過，對比朝北8080的“無中生有”，上述項目充可以說是小巫見大巫。和訊房產了解到，位於通州朝陽北路的朝北8080項目近期開盤推出了3#、8#及12#三幢樓，產品包括常規的平層及loft，其中復式均價相比平層高出7000-11000元，購買一層loft還可以贈送最少33平米的地下室。蹊蹺的是，查閱其9月6日拿到北京市商品房預售許可證，上述樓座的批售面積中並沒有包含地下使用空間。換句話說，為了提高該產品類型的售價，開發商進行了違規操作，整整“偷出”一層的面積。

高度超標 商改住“巨人”出沒

此外，一度號稱“loft絕版”的“5米巨人”似乎重現江湖。

相關人士指出，這是很多開發商在做商改住項目時采用的方法，將房高挑高，這實際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設計到4.5米甚至更高后，購房者通常可以在裝修時自行將其隔成兩層，使空間得到充分利用。

不過，北京市規劃委早已對商辦建筑層高作出明確規定，商業、辦公建筑標準層為大空間式的層高一般不應超過4.5米；商業、辦公建筑標準層為單間式的層高不應超過4.2米，但應采用公共走廊、公共衛生間的平面版面，不得采用單元式或公寓式的版面形式。

2011年出臺的《通知》表明，規劃行政主管部門應加強商業、辦公類項目的審查和規劃竣工驗收，對擅自內部加層、增加建筑面積的不予規劃驗收合格，“擅自內部加層”一項亦是矛頭直指loft。

然而，現實中超出4.2米層高的“巨人”並未絕跡。在和訊房產走訪的20個項目，樓層超高現象發生率達到20%。其中，朝北8080、城建北京密碼挑高為4.5米，而拿地較早的正源•尚峰尚水樓層高度達到5.1米，位於昌平的盧卡新天地項目甚至達到驚人的5.8米。

20個商改住項目違規情況一覽

市場倒逼 商改住未來一段時間不會絕跡

事實上，對上對下拿出兩套規劃，開發商同樣背負了很大的違規風險。“住宅和商業項目的規範是不一樣的，審批的方案報商業去審批。項目主體按照對上的規劃圖紙施工，在通過住建委驗收后，施工再按照另一種圖去進行后續的調整，暗度陳倉，”一位不愿透露身份的從業人員表示。

對此，亞豪機構市場總監郭毅對和訊房產表示，利益追逐成為開發商敢於鋌而走險的關鍵因素。

“為何“商改住”屢禁不止？一是政府規劃與市場脫節的原因造成，政府從大的功能版面方面考慮，某些區域應該配套建設一些商業辦公，但實際市場缺少消費需求，開發商只能改建為住宅才能實現銷售。二是企業利益趨動，限購原因造成住宅成交下行，商業辦公立項產品因其不限購，需求相對旺盛，成為開發熱點。”

克而瑞北京房價測評中心首席分析師牟增彬指出，在未來一段時間的市場，商改住類型產品依然會持續存在。

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