南京全面取消住房限購 全國限購城市僅剩6個

市場重壓之下，從2011年2月19日開始執行的南京樓市“限購令”在持續3年零7個月后終於隨著一紙公文的出臺宣告終結。

9月21日下午五點左右，南京市政府發布《市政府關於保持我市房地產市場健康發展的通知》（下稱《通知》），明確全面取消住房限購。這意味著，南寧成為我國第40個解除限購令的城市，在其之后，全國目前只剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個城市還在執行樓市限購政策。

買房不需購房證明 外地人也可在寧買房

“為充分發揮市場在資源設定中的決定性作用，促進房地產市場平穩健康發展，在全市范圍內從即日起購房不再需要提供新購住房證明。”《通知》中的這句表述，宣告了南京樓市限購令的正式退出。

南京市住建委相關人士表示，取消限購，是貫徹落實國家“分類調控”的政策，並結合了南京實際。

《通知》就南京房地產市場調控政策提出了具體意見，主要包括建立完善長效機制、穩定土地供應、優化住房供應體系、落實差別化信貸支援政策、加強市場監管、正確引導居民合理消費等七方面內容。

《通知》提出，要建立完善房地產市場調控長效機制；穩定土地市場供應，圍繞今後五年南京市商品住宅供地年均500公頃以上的目標，合理安排土地供應節奏和規模，保持土地市場供應穩定有序；建立以保障住房剛性需求為重點的住房供應體系，按照“低階有保障、中端有支援、高階有市場”住房供應體系架構，分層分類原則，滿足不同層次需求，建立分類調控機制。為充分發揮市場在資源設定中的決定性作用，促進房地產市場平穩健康發展，在全市范圍內從即日起購房不再需要提供新購住房證明。

2011年2月19日南京限購政策落地，當時規定“對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供1年以上（含1年）納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，可新購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上（含1年）本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其銷售住房。”

據金陵晚報報導，昨日南京市住建委相關人士表示，即日起在南京買房不再限制套數和戶籍。從即日起購房，南京人不再需要提供戶口本等資料開具購房證明進行購房；外地人一樣，也不再需要提供一年以上社保等資料開具購房證明。不管是南京人還是外地人，以后都可以在南京買房。

《通知》不僅對限購取消做出了明確安排，同時還鼓勵加大信貸支援力度。

通知指出，南京市將繼續貫徹落實好差別化住房信貸政策，積極滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求，不斷加大對中小套型普通商品住房和保障性安居工程建設的支援力度。同時加強引導，通過金融產品創新，拓寬房地產業的融資渠道；發揮公積金在居民家庭首套自住購房中的重要作用，協調各商業金融機構，加快住房信貸的發放進度等。

雖然限購全面解除，但契稅與房貸政策目前仍無變化。根據央行的政策，限貸政策依舊在執行。

南京市住房公積金管理中心相關人士表示，公積金貸款首套房須三成首付，基準利率為4.55%；二套房須7成首付，利率上浮10%；三套房停止發放貸款。

政府調控轉向背后：南京樓市疲軟壓力大

“限購令”執行3年多來，南京樓市經歷了戲劇般“跌宕起伏”。

2011年2月，被稱為史上最嚴厲的調控——“限購令”正式落地南京，規定本地人限購2套房、外地人限購1套房且須提供1年社保和納稅證明，為火熱的樓市澆了一盆冷水，南京也成為江蘇省第一個出臺限購的城市。

限購之初，效力明顯，2011年的南京樓市成交量低迷。但從2012年2月開始，限購效力受假結婚、假離婚、假社保證明等“繞道”行為影響減弱，樓市逐漸回暖，成交量開始回暖，購房者對市場的預期也開始悄然轉變，隨后平均月成交量保持在6000套以上。

統計數據顯示，2011年至2012年兩年間，南京樓市成交量分別為37679套及72812套，其中，2011年的成交量同比2010年下跌23.6%，而2012年同比2011年則增長93%。

2013年的南京樓市，在“國五條”的刺激之下，繼續保持火熱的態勢。當年7月份，其成交量創造了當年的新高，突破10000套，樓市庫存量跌破3.5萬套大關。

然而進入2014年，受限貸步步緊縮加之“不動產登記”加速推進等因素影響，南京樓市同全國其他大中型城市一樣，開始呈現疲軟態勢，庫存開始上升，降價風復現。

國家統計局數據顯示，南京房價6月、7月、8月連續三個月下跌：6月，南京房價結束24個月的連續上漲，當月南京新建商品住宅價格環比下跌0.6%，市場迎來拐點；7月房價環比下跌1.1%；8月跌幅進一步擴大至1.3%。

與此同時，南京商品房庫存已經逼近歷史高位。截至9月21日，南京市商品房可售房源為51200套，如果按照南京市8月份5900套的新房成交量，在不考慮新增房源的情況下，南京市消化掉目前的庫存量也需要近9個月時間。

此外，南京樓市新房上市量極度縮水。據365地產家居網統計，9、10月份南京將有63家樓盤1.09萬套房源上市，但9月僅有10家樓盤開盤，其中只有3家樓盤的銷售率超七成，絕大多數樓盤入市后銷售業績慘淡，有的銷售率甚至不足兩成。

在土地方面，據相關統計，南京2014年前6個月共出讓土地59幅，其中57幅成交，2幅流拍，成交總面積達320.64萬平方米。但值得注意的是，57幅地中，僅18幅地以溢價拍出，其余均以底價出讓。

正是這樣的“疲軟”，讓解除限購的呼聲愈來愈高，也讓地方政府調控之手有了轉向。

熟悉南京當地的房地產專家評價稱，南京之所以現在選擇放開限購，是因為南京樓市目前的庫存積壓嚴重，而且也已經對南京的土地出讓和財政收入造成較大影響。即便是在政策層面，此前已經有超過杭州等超過8成的執行限購政策的城市放開限購，南京在政策上制約上壓力也比較小。

南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠表示，雖然今年上半年土地出讓金和去年同期基本持平，但多賣了100萬平方米的土地，實際上土地的價格低了不少，而且底價成交的越來越多。8月底成交的四幅地塊就有3幅是底價成交，南京是城市負債比例最嚴重的省會城市，國土部門壓力非常大。財政收入更不理想，去年最高峰時房地產業對財政收入增加值貢獻超過60%，今年上半年只有30%，7月份更是下滑到20%。再繼續下去，不僅財政收入受影響，房地產關聯行業和就業非常多，南京經濟將出現失速的情況，此時取消限購具備正當性與合理性。

“南京樓市價格持續下跌，目前來看這種下跌趨勢短期內並不會停止，並且樓市庫存已經突破5萬套，屬於嚴重的供大於求，所以限購在南京已經喪失了控制房價的作用，取消限購也是必然。”房地產行業專家張建初表示。

中原地產市場總監張大偉指出，土地財政的存在使得各地在樓市降溫的情況下，救市的政策出臺愈加頻繁，力度越來越大。在經濟降速的情況下，房地產是地方政府能夠想到的最容易提振經濟的辦法，從目前各地房地產的降溫情況看，預計后期起碼還會有多個省份發布救市方案。

6月26日，呼和浩特成為首個限購松綁城市。南京解除限購令之后，目前46個限購城市中只剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個城市還“紋絲未動”。業內人士指出，所有城市放松限購是大勢所趨。

限貸仍然捆住“手腳” 長期影響力有限

限購放開，意味著不少受限購房者被“解凍”，壓制了3年半的商品房購買力“潮水”會不會涌入市場？這一調控手段會不會為持續低迷的南京樓市注入一針“強心劑”？

限購令撤出，首先是翹首以盼的開發商“喜大普奔”，當晚，已有樓盤宣稱漲價；還有的開發商則稱：“喜迎限購取消，來點實際的：銷售傭金普漲一級，賣出一套小高層房源，銷售人員傭金漲至千分之三、賣出一套疊墅傭金千分之四。”言下之意，即將迎來大賣。

不過，在業內人士看來，限購取消雖然會釋放部分購買力，對消費信心也有一定刺激作用，但在限貸政策依然緊繃的情況下，南京取消限購對樓市影響有限。

南京萬唐置業顧問有限公司總經理周斌表示，取消限購對樓市有利好作用，但這利好作用有限，“南京的樓市成交量整體在下滑，所以解除限購發揮市場作用是順應市場的。解除限購后，市場會有些區分反應，比如改善市場，一些此前被誤傷的購房者就可以借機來購房，但是在限貸政策沒有松懈的情況下，這個政策的影響力有限，沒有銀行資金杠桿的支援，購房者還是會出現購買力的問題，所以取消限購的影響力有限。”

華潤置地江蘇公司營銷副總王偉華認為，限購雖然取消，但后市走向還取決於供需關係，而信貸政策更關鍵。“從很多城市來看，一旦供過於求的大趨勢形成，會出現相當一段時期的底部盤整，V型反轉的夢就不要做了，價穩量增已是謝天謝地。央行5000億常設借貸便利，是不是向市場放水了，也要觀察下一步效應。”

業內專家對於限購退出的效果也並不樂觀。

南京天誠不動產研究所副所長吳翔華認為，取消限購是政府救市。“雖然目前市場略顯低迷，但南京樓市還未到需要救市的地步。”他說，限購取消短期內能促進高階、改善型需求的釋放以及學區房的成交量，對於開發商和二手房主來說，面臨拋貨視窗期，但長久來看意義有限。“目前樓市處於膠著狀態，觀望情緒蔓延，南京房價預計不會出現斷崖式下跌，但臺階式降價還會持續很長時間。”

南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠也認為，解除限購之后，短期內成交量會有所修復，但不會造成房價快速上漲，因為人們的觀望情緒還在。

孟祥遠稱，對於南京樓市來說，當務之急是去庫存。南京目前商品房庫存已逼近歷史高位。“只有庫存回到較低位置，重新回到賣方市場，開發商才能掌握更多定價權，才有可能漲價。否則，目前漲價只會導致客戶流失到競爭樓盤。”

對此，持相同觀點的專家也認為，只要限貸政策還在實施，解除限購對於房價的推動作用有限。

事實上，雖然《通知》中出現了“加大信貸支援力度”的表述，但這其實更像是地方政府的美好愿景。

新華日報報導稱，南京市住房公積金管理中心辦公室副主任金林俊表示，雖然“限購”全面解除，但根據央行政策，限貸依舊執行。公積金中心也會遵照市政府的要求，協調各金融機構的下款速度，“但目前購買二套房，首付必須七成。”

南京一國有銀行支行行長指出，限貸政策依舊未解除，“購買三套房必須全款付清，不能貸款。”

“現在銀行都會對風險進行考量，放貸慎重，而且在余額寶等沖擊下，銀行吸儲能力也受到影響，自身融資成本也高，並沒有更多的錢拿出來放貸。多個省市發文要求住房貸款松動，但目前來看地方政府的‘催促’效力很有限。”江蘇省住建廳相關負責人分析。

一些南京本地開發商直言，放開限購只是表明政府的一種對房地產的態度，今年房地產市場遇冷是行業自發形成的，要長效解決房地產低迷的問題，金融政策的放開才是關鍵。