杭州要取消預售制度改現房銷售了？

9月26日余政儲出〔2014〕39號杭州（樓盤）未來科技城83號宅地正式掛牌報價，起價總價6.31億元，樓板價約為4774元/平米。該地塊雖然起始價格不高，但其出讓條件的嚴苛令人咋舌。

90%現房銷售，勾地嫌疑較大

從各項嚴苛的條件來看，可以說該地塊是杭州預售制度出臺以來，最嚴苛的土地出讓條件。該地塊對企業的資金鏈要求較高，不排除有勾地嫌疑。首先，該地塊要求起始總價50%的競拍保證金，遠遠高於一般20%的標準。其次，地塊要求出讓后1個月內交清土地價款的95%，剩余的5%也需在12個月內交清。這兩點就明顯增加了企業拿地前期的資金要求，而除此之外，該地塊還要求地上總建筑面積的90%需現房銷售，這將進一步增加企業后續開發運營中的資金壓力。如此出讓條件能讓不少房企望而卻步，定向轉讓的嫌疑較大。

但是該地塊地理位置較好，今年以來周邊宅地供應較少，加上地塊建筑規模不大，總建筑面積約13.2萬平方米，對於資金比較充足的企業而言，即使現房銷售也能支撐下去，因此即便是定向轉讓還是會有一些競爭者加入。

取消預售制度短期可能性不大

有傳聞稱，出讓條件之所以如此嚴格，主要是因為政府對於市場狀況有所顧慮，為防止項目后期出現爛尾的情況，才會“出此下策”。而之前也有報導稱，杭州市相關部門正組織論證修訂《杭州市房地產開發經營管理若干規定》，修訂內容將涉及商品房預售制度，將提高商品房預售的門檻，或取消預售制度。因此此次該地塊以如此嚴苛的條件出讓，被市場解讀為杭州試水廢除預售制的開端。但是我們認為，在目前的市場環境和政策走向下，取消預售制度短期可能性不大。

預售制始於1994年，當時政策的出臺旨在打消入行壁壘，扶持開發商。預售制實施以來房企和購房者都是大大受益，房地產市場也經歷了快速發展階段。但如果今天一旦取消預售制度將會給市場帶來很大的沖擊，多方利益都將受損。對於開發商而言，預售制度使得開發商能夠更好的利用售房款進行項目開發，同時騰挪出自有資金或貸款進行再投資，實現更多項目的同時發展。如果取消預售制，開發商開發多個項目的自有資金或貸款需求就會大大增加。而為了轉移部分壓力，企業勢必會增加現房銷售價格，從而獲得更多銷售現款支援后續發展。這將使得購房者的購房成本大大增加，房價將會進一步攀升，可能會造成市場不穩定。而這將與目前政府保障基本住房、穩定房地產市場、控制房價的初衷相背離。

因此我們認為杭州短期內取消預售制度可能性不大，該地塊的出讓目前只是個別現象。當然調整預售制度這還是有可能的，目前的預售制度出臺已久，而過去幾年的房地產市場卻是經歷了翻天覆地的變化，市場在變，政策也應該跟著調整，才能更好的起到市場調節作用。但是改革不是一蹴而就的事情，尺度也不能一下子放開，循序漸進才是王道。