中投顧問：此時清繳土地增值稅將加大房企壓力

去年，央視報導稱萬科、華遠等40余家房企8年欠繳土地增值稅超3.8萬億元，引發了社會熱議。目前，土地增值稅的清繳工作也被各地放上議事日程，下半年房地產市場或掀起土地增值稅“清繳風暴”。廣東省地稅局制定出臺了《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》(以下簡稱《規程》)，就清算省內房企的土地增值稅提出詳細要求，檔案已於7月1日正式實施。同時，廈門(樓盤)修訂版的土地增值稅清算辦法也將於今年9月實施。

在我國現行中央地方財政收支劃分中，土地增值稅屬於地方稅種。目前的土地增值稅實行“預征+清算”的管理模式。在項目銷售階段，按月或季度以申報收入預征土地增值稅；在項目售完之后，再按照實際銷售收入所得，清算應納所得稅額。土地增值稅原則上一定要清算，達到85%以上銷售的或者視同銷售的必須清算。而房地產開發項目開發周期一般比較長，不少項目還采取分期開發或滾動開發方式，財務核算復雜，這導致土地增值稅清算進展較慢，且不排除部分開發商通過自持部分物業，使項目達不到清算的條件，從而規避清算。

此次，廣東省《規程》提出，只要納稅人“已竣工驗收(備案)的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”，或“取得清算項目最後一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”，或“主管稅務機關有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為，可能造成稅款流失，經縣以上地方稅務局局長批準的”，三者只要符合其中一個條件，主管稅務機關都可要求納稅人進行土地增值稅清算。這無疑直擊要害，有利於解決清算難的問題。

加強土地增值稅的清算，對於地方政府而言，有望增加地方土地財政收入。房企經過兩年到三年的開發、建設、銷售，目前不少項目均到了清算的標準和時期，前兩年樓市銷售旺盛，不少項目均能夠清盤，如此情況下，一些前期通過各種手段規避清算的房企將面臨較大的威脅與壓力。當前房地產行業充滿危機感，市場整體供過於求，空置率趨高，購房者觀望情緒較濃，導致市場成交量有所下滑，這對房企是一個挑戰。此時，再進行土地增值稅的清算，無疑是雪上加霜。一些按照規矩來的開發商，通過之前計提土地增值稅清算稅款或者積極繳納土地增值稅清算稅款，則壓力不大；而一些采取各種規避手段，不繳或者少繳土地增值稅清算稅款的房企則面臨較大壓力。

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛表示，市場銷售不旺，資金鏈壓力本來就大，此時還要補繳之前欠下的稅款，有可能會成為壓死駱駝的最後一根稻草。當然地方政府也會綜合各方面來考慮，開發商與地方政府存在緊密的聯系，之前通過松綁調控政策等為房企減輕壓力，此時也會斟酌進行土地增值稅的清算。長期來看，完善房地產行業相關法律法規，理清稅費等，有利於行業的長期健康發展。（作者系中投顧問產業與政策研究中心 房地產行業研究員殷旭飛）