成本論：房地產價格下跌的空間性

在進入到2014年以后，房地產市場的持續低迷已經成為了人們茶余飯后談論的焦點，唱空中國地產市場多年之久的經濟學家終於看到了曙光，而從成交價格來看，今年的地產價格下跌的幅度已經達到了5%左右，至於說房價在后市有沒有進一步的下跌空間是一個至關重要的民生問題。

從經濟學的角度出發，商品的降價空間很大程度上取決於它的生產成本，這點地產行業也並不例外，從成本的角度出發，統計表明，土地出讓金、12種稅以及50多種費占據著地產開發成本的70%左右，這是一個非常非常驚人的數字，相信很多人都會因此而嘆為觀止，無論是金窩、銀窩還是“狗窩”，居然有70%的購買價格是支付給政府的，換句話來說，如果土地出讓金、各種稅和各種費不降低，那么房價下跌的空間理應不會超過30%。

即便如此，也是非常樂觀的估計，因為除了上述的70%的開發成本，地產商的建筑成本一般不會低於總房價的10%，由此可見，開放商的利潤大體為20%左右，而在這20%的利潤當中，還有一部分要用於打理關係、疏通渠道，還有一部分要還高利貸的利息，難怪很多地產大佬紛紛抱怨地產行業不是暴利行業。

以上所訴，可以了解到地產商的利潤大體小於20%，均值應該在13%左右，如果按照這個比例分析，中國地產價格的下降空間應該不會超過10%，因為做企業是為賺錢，所以不會賠本賺吆喝，當然不排除有一些小的地產商由於資金周轉困難而大幅降價，也不能排除有一些小的城市由於供大於需，而導致價格大幅下跌，但是這只是小概率事件，不能當做常態來理解。

如果這個下降空間的定位比較準確，那么就可以斷定目前房價的下跌幅度已經基本上觸及到了底部，后市的下跌空間不會太大，而從目前地方政府的態度來看，也有意為地產松綁，變相的推出一些鼓勵機制，想方設法的擺脫中央對於房地產市場的調控政策，甚至推出了限降的條例，也扼殺了房地產價格大幅下跌的空間。

談到這里，有多套房產的朋友終於可以喘一口氣了，而想要抄底的朋友則又該緊張起來，中國的房價到底是總理說多了算還是總經理說了算呢？

從管理學和經濟學的角度出發，任何物品想要降低價格並且能夠降低價格，唯一的途徑就是降低成本，面粉價格高、面包怎么會便宜？這是一個非常簡單、路人皆知的道理，而大道至簡即是如此，真正能夠降低房價的政策並不是限購和限貸，而是取消土地出讓金，減少各種稅和費，從根本上降低地產商拿地及開放的成本，這樣才能為房價的下跌提供有效的空間，否則一切政策如隔靴搔癢，沒有任何的意義，甚至會事與愿違，強化市場看漲房價的預期。

當然，由於1994年采取了分稅制，我國第一大稅種增值稅75%歸中央、25%歸地方，這導致地方政府本級財政收入大減，而地方經濟的增長又依賴於地方政府的投資，所以拍賣土地、提高價格、收取巨額的土地出讓金就成為了唯一的選擇，所以對於國家來說，如何能夠統籌兼顧，在取消土地財政以后還能夠保證地方政府的投資開支，才是遏制房價的點睛之筆。