王硯：誰掌握了房地產投資資本 誰就掌握了話語權

亨瑞集團投資總監 王硯

金融界網站訊 2014年博鰲·21世紀房地產論壇第14屆年會於7月14-17日在海南三亞隆重舉行。本次年會以：“回歸‘新常態’：結構化調整與經濟再平衡”為主題，邀請政界、地產界、金融界及學術界權威人士出席會議，凝聚共識、樹立信心，堅定中國經濟結構調整與房地產市場轉型之路的多元健康發展，亨瑞集團投資總監王硯發表主題演講。

王硯表示，房地產投資有一個特點，對資本的要求高，誰掌握了資本，誰就掌握了話語權。

在談到北美地產開發投資規則，王硯表示，從2008年金融風暴開始，房地產深受打擊。從2009年到2012年，這段時間是非常漫長的，對美國經濟來說經歷了很大的挑戰，現在美國經濟的回暖已經成為定局，未來的幾年美國經濟上升趨勢是肯定的，未來的一、二年如果進入美國的房地產投資市場，時機合適。

“雖然說現在抄底時機已經過去了，還是有合適的時機。我們做房地產開發，不等於購買現成的樓盤，開發還是不同的。開發的這扇門，也不會開很久，也就是二、三年的時間，因此希望在座的各位把握時機。”她說。

以下為王硯演講實錄：

王硯：大家好，我是亨瑞集團的投資總監王硯。我是1997年畢業於北京大學國際金融專業，赴美留學，我在美國房地產專業排名第一的大學讀了房地產博士，我在美國從事資產管理、地產開發、地產融資、地產基金，我曾經為聯盟兄弟在西海岸的房地產投資做了資產管理，做了四年的地產開發，我在加州設計了大型的物流中心，一共9棟樓，總投資額達到2億美元，后來做了一個房地產基金，資產額達到了20億美元，這一、二年來，我覺得亞洲的資金涌入美國房地產投資已經成為定局，在此過程中，我的背景和亨瑞資本正在開拓的市場有非常高的契合度，我非常高興能夠加入到亨瑞集團，現在跟大家分享我在美國房地產投資經驗，也介紹亨瑞集團美國地產開發投資規則。

一、亨瑞資本

亨瑞資本是亨瑞國際集團旗下的子公司，我們從事的專業業務包括房地產投資和資產管理，房地產投資包括投前分析，投資運營，投后管理，還有地產融資。我們有一支隊伍，以上的內容有所涉獵，也有自己的側重。

亨瑞資本管理團隊，大多數畢業於名校，同時有十幾年切實的工作經驗。我們團隊的核心優勢，鄒先生前面有所介紹。亨瑞國際集團前期深耕細作，我們有大型房地產項目融資的經驗，我們的團隊在敬止調查有非常強的執行能力、風險控制能力，同時有自己的高凈值客戶，因此對市場的精準度和敏銳度，我們都有非常好的把握。

聶會長剛才對Lennar進行了詳細的介紹，我們談談合作伙伴，基本上具有跨國投資的經驗，在進行跨國房地產投資過程中是必不可少的。

亨瑞資本房地產開發的投資規則

我學房地產專業的第一課就是說，再好的房屋，再漂亮的房屋，不能搬起來，因此房地產永遠是不動產的概念，房地產的價值永遠跟腳下土地的價值有著千絲萬縷的關係，因此亨瑞資本關注的主要是一線城市的核心地段，我們就會想到中國的北上廣深。我們在美國關注的是東海岸和西海岸的一線城市，前面有所介紹，包括洛杉磯、紐約、舊金山、西雅圖、波士頓。一線城市的概念就是樞紐，同時人口增長非常迅速，而且是經濟中心，特點是土地供應量有限，介入門檻高，在這些地方進行房地產投資的時候，抗風險的能力是非常強的。

我簡單的介紹四大項目，除了西雅圖的第五大道，其他的三個項目都是屬於大型的社區，統一規劃，統一進行開發的大型項目。

第一個項目是洛杉磯的好萊塢公園，離洛杉磯國際機場非常近，差不多是283英畝的面積，亨瑞集團現在以EB5的形式進入了前期的土地開發整合工作。

第二個項目是西雅圖CBD地區的甲級寫字樓和豪華性酒店的綜合開發體，總投資額是4億美元，現在還有股權投資的機會，亨瑞公司是以EB5的形式控制這個項目。

第三，波士頓項目的開發，這是舊城改造，離CBD非常近，哈佛都在附近，地理位置得天獨厚。

舊金山金銀島是400畝的地塊，原來是海軍基地，我們要共同的進行下一期的開發工作，大概是分八個階段，差不多是15年左右，完成所有的開發工作，這是一個非常大型的項目，有很多投資的機會，地理位置也是得天獨厚的，后面會詳細的介紹，請大家予以關注。

我們再回過頭談談房地產投資的概念，任何投資的項目，如果想掌握投資的優勢，要不在市場上有一定的掌控或者是優勢，要不就走在別人的前面，你的行動比較快，現在高科技改變人類的生活方式，很多的公司靠行動比較快，搶先的進入一個領域，創造自己的第一桶金，如果搶先進入市場，你的競爭對手隨之而入，你的競爭優勢可以保持多久。如果進入了一線城市，進入了門檻高的市場，你本身就成功了一半，因為你有別人不能進入的地方。美國有一個大型的房地產上市公司，他們的投資理念實際上跟亨瑞資本的理念是驚人的相似，他們只做難以進入的市場，這些年來他們是非常成功的。

亨瑞集團為什么可以進入這些難以進入的市場，話說回來，還是因為亨瑞集團的深耕細作，跟當地的房地產公司結成了關係，我們已經為投資者打開了一扇門。

亨瑞集團的投資理念

房地產投資有一個特點，對資本的要求高，在此過程中，誰掌握了資本，誰就掌握了話語權。在此過程中，亨瑞集團擁有得天獨厚的EB5的融資優勢，我們通過EB5融資的過程中，我們發現一個良好的投資機會，擁有良好的金融杠桿的時候，股權收益可以放大很多倍，我們成立了亨瑞地產的基金，也是出於這樣的考慮，我們希望為投資者提供股權投資的機會。如果說，作為投資者，希望尋求固定收益，我們也可以做夾層貸款，在這些方面，亨瑞地產基金希望為投資者量身打造適合你的投資方式，因此我們開放了股權投資和固定收益，夾層貸款投資的方式，在這里尋求投資伙伴，大家共創雙贏局面，為你創造一款適合你的投資。

談到房地產的投資，房地產的開發分成兩種，翻譯成為中文就是投機性開發，開發商對市場進行研究，認為開發的產品可以被市場吸收，因此先將產品蓋出來，放到市場中，開發商承擔一定的市場風險。

另外一種是，開發商沒有破土動工之前，這棟樓提前預售出去了，在此過程中，開發商幾乎不承擔或者是承擔很小的市場風險。因為亨瑞集團前期的深耕細作，做了很多年的移民工作，我們積累了很多高凈值的客戶，他們往往是美國物業的購買者。在此過程中，我們開發的產品風險已經大大的降低。我在美國房地產投資方面工作了十幾年，我對美國上次的金融風暴印象深刻，從2008年開始，金融風暴開始后，房地產深受打擊，其他的行業也受到沖擊。從2009年到2012年，這段時間是非常漫長的，對美國經濟來說經歷了很大的挑戰，現在美國經濟的回暖已經成為定局，未來的幾年美國經濟上升趨勢是肯定的，在此過程中，未來的一、二年如果進入美國的房地產投資市場，時機還是合適的。雖然說現在抄底時機已經過去了，還是有合適的時機。我們做房地產開發，不等於購買現成的樓盤，開發還是不同的。開發的這扇門，也不會開很久，也就是二、三年的時間，因此希望在座的各位把握時機。

精品項目推薦

因為時間的關係，有的項目不能詳細的介紹，下午可以找我詳細的溝通。

談到一線城市核心的概念，我簡單的介紹五大城市，這是我們關注的，因為我在美國生活了十幾年。西海岸的西雅圖，這是新興的城市，由高科技帶動的城市，微軟的總部在西雅圖，網絡的發展改變了人類生活方式，亞馬遜的總部也在西雅圖，矽谷區域的經營成本越來越高，很多高科技公司希望到西雅圖地區，西雅圖有望成為美國第二個矽谷，因此西雅圖的CBD區域是寸土寸金，供應遠遠小於需求，我們在這里有第五大道。

往南走就是舊金山的灣區三藩市，矽谷也在這里，谷歌、FACEBOOK，名校有眾多，吸引了大批學子和創業的團隊。往南走還有洛杉磯，好萊塢在這里，有一些旅遊景點，包括迪斯尼等等，同時也是港口概念，中國的船只在這里停靠。

洛杉磯還有一個特點，氣侯宜人，夏天不太熱，冬天不太冷，吸引了大批的華人。洛杉磯生活感覺像天朝的一個省，當地有大量的華人聚集區。

東部城市

波士頓，實際上是比較年輕的教育帶動的城市，同時有部分的高科技產業。著名的哈佛大學都在這里，IMD大學也在這里，搜狐的總裁張朝陽也在這里畢業。這里有一個玩笑，掉一個磚頭，砸到10個人，9個人是博士。這里也聚集了一些金融公司和高科技的公司。

紐約不用再介紹了，本身就是國際化的城市，因為華爾街在這里，金融中心的地位永遠不可以動搖。這一點是無可非議的。紐約也有很多的移民，這些城市是留學、旅遊的城市，所以這也是我們關注的地方。

波士頓海港廣場，跟CBD是一河之隔，波士頓公路交通系統非常發達，可以乘坐船，可以乘坐地鐵過去，非常的近，離哈佛是15分鐘的車程，這里進行舊城改造，同樣吸引大批的學者，這里的前景是非常好。

綠色地塊被其他的開發商拿下，已經進行前期的開發和建設，這是大型的社區，得到了州政府和市政府的大力支援，該地塊難以進入，我們憑借特殊的關係，亨瑞集團拿到了G地塊，同時對L和M地塊又有優先買權權，如果我們考慮開發這些地區的話，開發商會優先考慮亨瑞集團。

G地塊已經從市場上拿下，已經成為亨瑞集團的項目。總投資成本是3.6億美元，主要是辦公樓和商業物業為主，投資的周期是5年，總投資額是3.6億美元，我們作為非常保守的估計，五年之后保守的估計可以賺到的利潤是2.5億美元，相當的可觀。主要是因為得天獨厚的地理優勢，我們已經跟BGI成為合作伙伴，爭取銀行的低息貸款，我們可以在EB5的夾層，目前亨瑞集團和BGI結合合作伙伴，如果大家有投資的需求，歡迎加入我們的集團，作為戰略合作伙伴，共同投資該項目，獲得2.5億美元的利潤，如果只是想試試水，沒有幾千萬美元，只有幾百萬美元，想測試美國的市場，可以投資亨瑞資本的地產基金，后面會有小的項目給大家介紹。這個項目是比較大型的，因此尋求戰略投資伙伴。

波士頓海港廣場L地塊和M地塊我們有優先購買權。

聖馬特奧海灣芳草園項目，前期土地整理完了，現在部分地塊開始動工，預售價高出了原始價的15%，關注的是中間的一塊地，打算蓋豪華公寓和高級公寓，主要是做公寓方面的開發，周邊的開發已經開始，市場已經得到了肯定，主要是高檔學區，具備得天獨厚的地理位置。

三藩市因為地勢的原因，確實是寸土寸金，金銀島也在中間的位置，斯坦福大學也在這里，三藩的金融地區和高科技園區遙遙呼應，地理位置不可取代。高檔公寓是小戶型為主80到120平方米，投資的周期比較短，大概是3年左右。

豪華公寓是以大戶型為主，120平方米到200平方米左右，開發期是3年。

西雅圖的第五大道，前面做了簡單的介紹，這里不做太多的介紹，西雅圖CBD地區的土地是供應緊張，需求不斷的上漲。這一項目已經以EB5的形式進入，股權還是有機會的，感興趣的話，可以進行洽談。

亨瑞集團吸引我的地方，我們真正的將投資者的利益放在第一位。我們挑選的每一個項目都是最精良的，最專業化的，而且是本地的團隊，項目的前期開發，前期的設計、前期的規劃，一直到后面的酒店運營，項目的建設，挑選的都是優良的團隊，靠這樣的方式，我們為投資者大大的降低風險。

西雅圖第五大道的評估值是1億美元的收益，在二、三年的時間內，價值會不斷的向上漲。成熟市場中，一棟樓的價值是由現金流收益決定的，租金不斷的上漲，這棟樓的價值也會不斷的上漲。

舊金山金銀島，這是大型的項目，目前亨瑞集團以EB5的形式進入第一期的開發改造工程，另外一邊是金門大橋，400英畝的金銀島，有300英畝作為綠地，環境是非常優雅的。

金銀島項目是30億美元總體的投資，有很多的投資機會，如果對項目感興趣的話，歡迎跟我們進一步的洽談，這個項目將是非常大型投資多年的項目，因為得天獨厚的地理優勢，前景是非常看好。

南加州豪宅開發項目，幾百萬美元進行投資，南加州吸引了大批的移民，比較宜居，學區好，氣侯好，這里是一房難求，我們利用這一機會進行豪宅的開發，現在大家看到的圖是700平方米左右的豪宅，投資周期比較短，大概是2年左右，如果有幾百萬美元，想試驗美國的投資，歡迎加入這個項目。

稍微大一點的項目就是900平方米左右，還會有一些新的項目，下午的時候，會有項目洽談會，歡迎大家找到我，或者是團隊的伙伴，進一步的溝通和接洽。

美國房地產的周期我是感同身受的，目前進入上升的周期，我希望大家能夠把握這一機會，如果真正想介入美國房地產進行投資的話。前面鄒先生講了美國的房地產市場和中國的房地產相比比較成熟，市場化度比較高，透明度高，法制完善，在此過程中，要求你作為投資者，一定要把握機會，當你進行交易的時候，你的權益和交易方的權益在很大程度上受到法律保護，因此美國法治社會。

另一方面，一定要了解本地的市場，做本地市場詳細的調查。中國人喜歡說一句華，富貴險中求，任何的投資行為都是有風險的，實際上投資的收益和風險應該是成正比的，但是美國投資的風險，有可測性和可控性。美國的投資收益率看起來是20%左右，另一方面，只要前期做好了功課，可以在很大程度上掌控投資的收益，因此相對於你承擔的風險來說，風險是看不見的東西，各位都是做投資的，你追逐收益的時候，你會忽視承擔的風險。美國市場上，風險是有很大的可控性，靠什么控制風險，實際上是靠專業的知識，專業的團隊，十幾年的投資經驗。你選取最專業的團隊，在很大程度上就可以彌補不足。亨瑞地產為投資者打開一扇門，我們已經搶在市場的前面，已經拿到核心地段，共同的進行開發。我們集團靠我們的專業知識，為投資者控制風險，我就演講到這里，謝謝大家。