理財課堂：讓你少奮斗10年的房貸大學問

房價高企不知道打碎多少人的購房夢，而貸款買房，又給買房人打開了另一扇窗。對於多數購房者來說，從買房準備的那一刻開始，除了找房子，最關注的就是房貸了。但是大多數購房者對於銀行的房貸產品及還款方式知之甚少。只要掌握了這些房貸技巧，可以讓你少奮斗10年哦。

1.等額本金與等額本息

等額本金還款

優點：這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少，隨著時間推移，還款負擔便會逐漸減輕，

缺點：開始幾年的月供金額要比等額本息高，壓力會很大。

適合人群：收入高且還款壓力不大的人群。

等額本息還款

優點：每個月還給銀行固定金額，開始幾年的月供金額要明顯比等額本金小。

缺點：開始幾年償還的很大一部分都是利息，在同等條件下所償還的總利息要比等額本金多。

適合人群：收入穩定、經濟條件不允許前期投入過大的家庭

2.浮動利率與固定利率

固定利率還款

一般現在房貸都默認為浮動利率，但是其實還有固定利率還款方式。“固定利率住房貸款”就是在貸款合同簽訂時即設定好固定的利率，在貸款合同期內，不論市場利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息，不需要“隨行就市”。

優點：利率固定，如果未來利率增加，你的房貸利率也不會增加。雙方準確計算成本與收益也十分方便。

缺點：風險較大，利率也可能下調

適合人群：收入較固定，或者對加息預期有較好判斷的人群。

3.省錢的氣球貸

除了傳統還貸款方式外，銀行推出了各種房貸產品，其中包括組合貸、公積金貸款、氣球貸。這三種利息相對較低。在相同的金額和相同貸款年限下，付出利息最少，最省錢的是氣球貸。針對貸款期限中短期的優質客戶設計的。

科普科普漲知識

“氣球貸”是以一個較長期限來計算月供，但以短期貸款期限確定貸款利率，客戶在前期分期償還本息，剩余本金到期一次償還。簡單來說，就是長貸短供。因其前期每期還款金額較小，在貸款到期日還款金額較大，“前小后大”像是一個氣球的樣子，所以就命名為“氣球貸”。

優點：“氣球貸”具有“低利率、低月供”的優勢，它實現了利率較低、每期還款額較小的功能。

缺點：最後一期還款金額較大，客戶到期償還貸款壓力增大。

適合人群：適用未來收入呈上升趨勢、還款能力較強的客戶。

4.借貸期限應規劃

很多不少購房者往往會有類似“早還早踏實”、“無貸一身輕”這樣的想法。但是貸款年限的長短會影響總的利息支出和資金運轉過程，需要謹慎考慮。

應選擇期限盡量長的貸款

原因：1）較長期限的貸款能獲得更大限度的購買能力。2）一旦發生財務危機時，購房者有更多的彈性去應對。3）隨著收入上升、壓力降低，可以選擇提前還貸，降低利息支出。

缺點：單純從節省利息角度來講，貸款期限越長肯定利息費用越高。有經濟實力又希望最大程度減少利息支出的購房者還是可以選擇期限短的貸款。

5.不是提前還貸就能省錢

錯誤示范：1）還貸年限已經超過一半，月還款額中本金大於利息，則提前還款的意義就不大。2）公積金貸款和優惠利率（如前幾年的7折）貸款的客戶不必急於還款。因為如果優惠利率甚至低於存款利率，購房者可以把用於提前還貸的錢存入銀行，獲得比利息更高的收益。3）手上還有其他更好的理財或投資項目的購房者，如果收益率明顯高於貸款利率也較為穩定，那也沒有必要選擇提前還貸。

注意事項：1）由於等額本息還貸前幾年利息占比較大，已經打算要提前還貸的購房者建議采用等額本金還款方式。2）如果是部分提前還貸，剩下的貸款市民應選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因為只有選擇縮短貸款期限才可以有效減少利息的支出。

6.組合貸：公積金+商貸

很多購房者可能還不知道，公積金與商貸的組合貸款模式。組合貸是部分享受公積金貸款，另一部分按照商業貸款利率計算。在組合貸款中，公積金貸款和商業貸款的貸款期限、借款日期和還款日期都是相同的，只不過執行不同的利率。

優點：公積金貸款較商業貸款而言，利率較低。組合貸款一般在貸款的時候，都是分階段計算利息，因此，組合貸款首先享受了較低的利率貸款買房。其次，商業貸款的貸款額度較高，貸款者在申請買房時候可選擇貸款額度較高的房屋貸款。因此，組合貸款較商業貸款和公積金貸款而言，具有利息低額度高的優點。

缺點：1）因為組合貸使用商業貸款的部分會在央行的征信系統中留檔，當購房人第二次購買住房的時候，就會被商業銀行認定為第二套房。而單純使用公積金貸款，只要第一套房貸款還清了，再次申請公積金貸款時候，房子仍屬於首套住房。2）組合貸款的辦理手續比較復雜，審批流程長。

適合人群：暫時無再次購房打算的人群。

好規劃補充，目前銀行貸款額度總體偏緊，特別在與一些大銀行溝通過程中，很多時候購房者並沒有那么多的議價能力。比如目前網上一些文章中提到的每兩周還款以節省利息的方式。但我們還是需要為自己精打細算，在有限的條件下爭取最大的權益！