香港商業地產市場前景仍然疲弱

　　華南新聞中心 段婷 發自香港

　　和訊網訊息 英國皇家特許測量師學會(「the royal institution of chartered surveyors」或簡稱「rics」)日前發表2014年第二季全球商業地產市場調查報告，顯示香港商業地產租戶市場情緒指數(occupier sentiment index, osi)連續第四個季度出現下跌，租戶需求持續下降，當中零售業失去顯著動力，而辦公室及工業租戶的需求則保持平穩。然而由於單位供應上升而租戶需求下降，所以預期未來三個月的租金水平將出現下降。

　　報告顯示投資市場情況的投資情緒指數(investment sentiment index, isi)在第二季度仍然停留在負數區。由於香港近期的零售銷售及出口數據均出現下跌，上半年經濟增長表現並不良好，這令經濟增長前景仍然存有隱憂。rics認為環球經濟復甦將持續處於不是很理想的狀態，香港增長勢頭或會在下半年可能繼續會崎嶇不平穩，這對整體商業地產顯然不是正面的訊息。

　　近期數據顯示，新加坡經濟表現相對疲弱，短期內經濟前景仍然充滿挑戰，osi雖然仍錄得正數，但數值出現下調，而isi同期亦同樣出現下滑。中國的情況在第二季繼續呈現疲弱，osi及isi自2009年以來首次落入負值。相反，馬來西亞的osi則由首季度的負數值出現強勁升幅至正數值區間，isi亦同時自2013年中開始首次由負值回升至正數值區，rics相信部分原因是受內需及出口增長帶動。日本市場的osi 及isi同樣維持增長，兩個指數增長仍為強勁，連續12季度保持於正數值區。

　　其他主要的市場方面，美國的調查結果顯示商用房市在已經穩固的狀況下仍然持續有所進步，同時租戶需求亦增加，主要是因為勞動力市場支撐，這將為租金帶來上升壓力。同樣在調查中表現強勁的尚有新西蘭、德國及英國市場，其osi及isi均錄得高水平數值。

　　rics資深經濟學家吳俊毅表示：“香港市場方面，商業核心區商業地產租金在第二季仍未有明顯增長去擺脫困境，源於金融業就業市場持續低迷及非商業核心區的可租用空間上升。我們的調查結果更顯示，投資者對投資香港商業地產仍存在猶豫，預計這一趨勢將暫時地持續下去。”

　　對於中國內地商用房地市場最大的威脅，除了再次可能緊縮的信貸情勢所帶來的逆風，更大的問題似乎源自於目前企業與投資者需求與興趣正處於消退時期，但商廈及零售物業卻供過於求，這將對租金及物業資產價值造成壓力。rics相信下半年投資水平、成交額及數量可能會繼續呈現受壓的狀態。盡管如此，隨著政府加快推行改革及對刺激經濟措施的落實，一些不利的市場力量應該可以被抵消。

　　雖然在日本樂觀的經濟情緒稍為褪減，然而無損強勁的房地產需求。顯然，日本國內外的投資者仍然看好當地商業地產的投資價值，並保持對商廈、商鋪及工廈的投資取向。rics相信這種上升趨勢短期內不會逆轉，投資交易量在未來一段時間仍會保持上升。

　　新加坡方面，有跡象顯示經濟不確定因素開始對商業地產市場產生負面的影響。rics認為短期內房地產活動將受到持續的經濟挑戰而受壓。然而，新加坡房地產市場的基本面於中長期而言仍然維持正向，主要是由於其政策具有高透明度及有利營商的特性。