2014年京個貸市場交易量“前冷后熱”

2014年京個貸市場全年交易量呈現出“前冷后熱”態勢。據“偉嘉安捷”數據統計顯示，2014年全年京個貸市場交易量同比去年下降20%左右。其中上半年房貸市場成交量下滑較為明顯，而全年企業經營和無抵押貸款在整體貸款交易量中的貢獻最大。企業經營貸款同比去年總體上漲25%，無抵押貸款上漲15%左右。回顧2014年，上半年銀行放款額度的緊縮及銀行信貸節奏的調整，下半年央行出臺9.30新政和降息均對個貸市場的交易量造成了明顯影響。“偉嘉安捷”針對2014年整體個貸市場交易情況分析如下。

一、2014年個貸交易量呈“前冷后熱”態勢

全年個貸市場成交量“前冷后熱”。“偉嘉安捷”認為，由於去年年底遺留批單較多占用了銀行大部分房貸額度，促使銀行開年整體信貸額度趨緊，首套房利率優惠逐漸取消，加之一季度大批自住房入市，讓購房人整體陷入觀望，導致上半年個貸市場成交量從1月份后出現持續下滑。上半年銀行整體放貸的緊張讓買賣雙方陷入持續膠著的觀望心態，促使二季度中5月份成交量回落明顯，市場交易量跌至全年最低谷。下半年隨著換房需求的逐漸加大，進入三季度后，銀行批貸放款速度也有所加快，首套房利率恢復9折或95折優惠，讓買賣交易雙方開始試探入市，促使三季度中7—9月的成交量開始回暖。而進入10月后，央行“9.30”新政的出臺讓大部分二次置業人群加緊了入市腳步，個貸市場在年底呈穩步回暖態勢。11月央行宣布年內首次降息，進一步刺激了“剛需”購房人的買房熱情。宏觀政策層面的利好加之銀行年底信貸環境的寬鬆帶動了一股強烈的置業熱潮，促使個貸市場成交量在在10—12月份出現了全年的交易 “小高峰”，呈現出了“翹尾”行情。

改善購房人群成買房“主力軍” 下半年換房需求集中發力

“偉嘉安捷”指出，在今年整年的房貸交易市場中，入市買房的人群以二次置業人群為主。上半年受銀行信貸緊縮影響，大部分購房人陷入集體觀望態勢，樓市中不少首次購房人群被價格較低的自住房吸引，首次與二次置業人群入市並不積極。進入下半年，隨著央行9.30新政的出臺，市場中改善型置業人群陸續“進場”，以換房需求為主的改善購房人群開始出手買房，成為房貸市場中成交的“主力軍”。此外，臨近年底央行降息政策的出臺也動搖了之前處於觀望的首次剛需買房人群的“心理防線”，進一步刺激了剛需與改善型置業人群的全面入市，帶動了年底樓市成交量的升溫。

年內貸款額度呈“兩極分化” 首次二次置業人群大不同

隨著年內改善型置業人群占據主導地位，貸款額度的需求也與以往有所不同。“偉嘉安捷”指出，今年房貸總體貸款額度呈現“兩極分化”狀態。一方面，央行首套房認定方式的調整讓此前大多首次改善的購房人成為房貸市場的主力。在“二套”變“首套”的優惠影響下，這部分人群大多數賣掉舊房再購買新房，貸款額度主要集中在200—250萬左右。另一方面，央行降息后，由於降息后公積金貸款利率較低，一批青睞於小戶型住房的首次置業為主的剛需人群買房瞄準公積金，貸款的額度在70—80萬左右。

二、央行年內首次降息及9.30新政，助力個貸成交量增長

2014年個貸市場成交量的提升主要得益於下半年宏觀政策方面的利好。“偉嘉安捷”指出，隨著央行年底9.30政策及降息等政策組合拳的出臺，連續雙重的政策疊加效應在一定程度上降低了貸款購房人群的入市門檻和還款壓力，促使剛性及換房人群獲得利好，讓原本觀望的潛在購房人群逐步入市，從而帶動了年底市場交易量的活躍。

（1）央行“9.30”新政出臺 “認貸不認房”減輕購房壓力

盡管今年國家宏觀調控的基調繼續實行差別化信貸政策，然而在政策層面相比去年卻有了明顯放松。“偉嘉安捷”指出，9月30日央行出臺新政，放松首套房認定標準，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的購房人，再次買房執行首套房政策，貸款最低首付款比例為30%，打破了此前嚴格的“認房又認貸”政策，讓以前被政策“誤傷”的二次置業人群解套出來，降低了這部分人群的購房門檻，促使大批有換房需求的首次改善人群積極入市。此外，一部分在京外地人群受政策影響也加入了購房大軍，政策方面的利好直接帶動了年底房貸市場成交量的上升。

（2）央行年內首次降息 減輕剛需與二次置業人群月供壓力

9.30新政余熱未散去之時，時隔20多天后，央行宣布自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。五年以上的貸款基準利率由原先的6.55%下降為6.15%，住房公積金貸款利率也隨之調整。“偉嘉安捷”指出，央行年內首次啟動降息政策，將極大減輕在途或準備購房人的月供壓力，減少整體住房貸款的利息支出。央行降息后帶動了首次置業人群的入市活躍度，配合此前央行9.30限貸政策的放松，使得年底整體房貸入市環境較為優越，也讓年底的房貸市場迎來交易量“小高峰”。

三：全年銀行放貸“前緊后松” 年底首套依舊九折優惠

（1） 銀行放貸節奏調整 下半年批貸放款加快

今年整體貸款環境與去年不同，“偉嘉安捷”指出，上半年各家銀行調整了放貸節奏，采用按月配比額度發放貸款，每個月控制額度都比較嚴格，因此放貸速度偏慢，貸款整體辦理流程大體在30—35個工作日左右。而下半年隨著央行喊話支援首套房貸款及市場利好政策頻出，銀行批貸和放款速度有所加快，貸款辦理流程提速至10—15個工作日內，貸款環境相對來說較為寬鬆，這也在很大程度上刺激了購房人入市需求的進一步釋放。

（2）銀行放貸“前緊后松” 年底首套房貸利率優惠猶存

與去年年底各家銀行房貸利率普遍收緊的情況相比，今年年末首套房貸利率優惠仍然存在，首套房利率9折或95折為市場主流。“偉嘉安捷”認為，每年銀行放貸均以6或7月為分水嶺，呈現“前松后緊”的情況，年底時都是各大銀行信貸額度最為緊張的階段，大部分銀行都會出現貸款利率無折扣，甚至放款緊張的情景。今年這種情況明顯好轉，各家銀行放貸呈現的是“前緊后松”的態勢。上半年由於額度緊張，各家銀行利率均為基準或上浮5%，而下半年各家銀行首套房利率出現松動，9折及95折重返市場。一是源於今年以來央行首次降息及9.30新政的利好，刺激大批購房人在下半年特別是年底階段加緊入市；二是從銀行自身來看，由於上半年調整放貸節奏，到下半年內部額度反而相對充裕，因此並沒有出現往年年底緊張的情況，年底的市場環境對購房人是較為有利。

（3）銀行加大業務投放調整 各類理財產品花樣繁多

“偉嘉安捷”指出，隨著今年各種互聯網金融產品在市場中升溫，老百姓們的投資需求也是持續增長，因此各大銀行在今年不僅調整了信貸投放節奏，也推出了各類適宜老百姓們投資和融資的產品。年內各類花樣繁多的理財產品層出不窮，便於老百姓們投資。此外，今年銀行針對急於融資的借款人也推出了各類易於小額融資的信貸產品，拓寬了無抵押貸款的辦理方式。讓融資人能夠更為方便的貸款，也讓老百姓們的金錢有了更加適宜的投資方式。

“偉嘉安捷”分析認為，從2014下半年開始，央行宏觀調控層面的利好政策頻頻出臺，很大程度上刺激剛需和二次置業型購房人群的集中釋放，同時受到政策利好的中小企業和個人無抵押貸款在也處於較為穩定的融資氛圍中。目前中國經濟呈現緩中趨穩態勢，預計明年貨幣政策仍將以保持穩健，支援剛性自住型購房消費為主。