【港股解碼】張志熔的選擇

      彭博日前報導，恆盛地產(00845-HK)需要變賣現有資產，用作償還債務。其經營真到了如此地步？據公司本周一(8.31)公佈的中期業績顯示，恆盛地產未償還的逾期本金及利息的借款本金結餘，截止6月底共計50.68億元。現金水平由去年底的4.5億人民幣進一步縮減至2億，可是今年底前需償還的債務額卻高達218億元！雪上加霜的是，恆盛地產上半年累計銷售額僅為21.3億元人民幣，銷售收入更大減85.4%至3.42億。沒賺錢，虧得還更多了。(表1)難怪彭博指，恆盛要變賣資產還債。

      由於恆盛的土地儲備位於一、二線城市及長三角，對買家具有相當吸引力。以上海為例，恆盛在當地土儲為167.7萬平方米。而位於徐匯區的恆盛?尚海灣項目，樓面面積70.9萬平方米(表2見圖)。由於該項目包括住宅、酒店及辦公室等，要全面作出評估較困難，但是以該公司在今年中期業績內指出，期內交付的尚海灣項目每平方米售價為5.7萬元人民幣(表3)。假設現時整個尚海灣的估值為每平方米5萬元，即單是該項目的價值已高達35億元人民幣。不過只要恆盛願意割愛，相信物色買家不是問題。若成功售出尚海灣等項目，恆盛要脫困相信不難。

      問題是，作為大股東，張志熔又是否希望恆盛管理層出售上海項目？若出售，張志熔是否仍有動力向其他股東提出私有化？當然有另一個角度，是恆盛出售如此貴重的項目後，張志熔或可以按較低的成本提出全購。可是若閣下是張志熔，又會如何作抉擇？

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恆盛過往四年銷售業績及負債比率（1）

時間

合約銷售額

(人民幣)

合約銷售額按年變動

資本負債比率

2014

40.4億

-44.7%

135.3%

2013

73.1億

-33.1%

87.4%

2012

109.3億

-18%

68.8%

2011

133.2億

+5.1%

68.7%

截至2015年6月30日止6個月已出售及交付項目（上海地區）（表3）

已出售及交付物業

銷售收入(人民幣千元)

已出售及交付建築面積(平方米)

已確認平均售價(每平方米人民幣元)

?盛•陽光威尼斯

25,515

7,255

3,517

?盛•尚海灣

84,391

1,472

57,331

上海•?盛豪庭

4,199

233

18,021

?盛•湖畔豪庭

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不適用

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