豪宅房市正回溫 美巨額房貸活絡成長 估今年達2200億美元

美國豪宅地區的房價與交易量正大幅上揚，包括芝加哥北岸，舊金山灣區和漢普頓的高級住宅區。據美國全國房地產協會 (National Association of Realtors) 資料，價格在 75 萬至 100 萬美元間的豪宅，交易量較去年成長了 38.7%；百萬美元以上豪宅的交易則成長了 25.7%。

《路透社》報導，超過傳統可放貸額度的巨額房貸 (jumbo mortgage) 復甦，是帶動美國豪宅市場重新活絡的因素之一。金額超過 41.7 萬美元以上的貸款，是如房利美 (Fannie Mae)、房地美 (Freddie Mac) 等聯邦機構無法承作的。

在 2008 年房市泡沫和信貸危機爆發時，巨額房貸幾乎從市場上消失殆盡，但現在信貸市場已相對穩定，只對最優質客戶放款的銀行重新將此業務視為獲利的好機會，二級市場投資人也再度重燃對高殖利率貸款商品的興趣。況且，一度昂貴的巨額貸款，現在的利率只比傳統貸款高一點點。

美國房貸市場研究機構  Inside Mortgage Finance 發行人 Guy Cecala 認為，在 2013 年，巨額房貸市場的表現將優於整體貸款市場。但另方面，在二級市場尚未完全復甦的情形下，巨額房貸市場不太可能重返過去的規模，且 2014 年起，新的貸款法規將對放款業者有更多限制。

放款業者則認為此巨額房貸業務前景看好，因為目前巨額房貸與一般貸款利差只有約 0.23%；2 月中旬，30 年期定息巨額房貸利率為 3.98%，一般 30 年期貸款利率則為 3.75%。且對投資組合中包含巨額貸款的銀行而言，殖利率也相當漂亮。

根據追蹤貸款市場的出版品《 Mortgage Daily》，至 2 月 22 日止的 4 星期，巨額房貸新件較去年同期增加了 60%。

但即使貸款件數增加，巨額房貸市場仍距離 2007 年全盛時期的 3480 億美元規模相當遙遠。2012 年，巨額房貸市場規模約 2000 億美元，2013 年預期規模則為 2200 億美元。

富國銀行 (Wells Fargo) (WFC-US) 的巨額房貸發行額已連續 3 年成長，2010 年為 100 億美元、2011 年 270 億美元、2012 年 410 億美元。去年一般貸款再融資的件數約占 3/4 ，但巨額房貸再融資的比例則不到一半，而隨房市逐漸回溫，再融資件數逐漸下降，巨額房貸市場表現將更好。