開發貸悄然收緊 部分銀行只做存量客戶

每經記者 裴文斐 發自上海

進入下半年，部分銀行悄然收緊了房地產開發貸款的額度。

「從今年6~7月起，銀行的開發貸額度異常緊張，就算批下來也不一定有額度放出來。」在調查中，有銀行信貸員接受 《每日經濟新聞》採訪時表示，「銀行開始嚴控資金流向房地產行業，哪怕其他行業的貸款放不掉，也不會增加房地產行業的預算額度。」

記者調查發現，自今年下半年起，大部分銀行開發貸款都出現不同程度收緊。銀行人士認為，貸款額度的調配是基於各家銀行對行業風險判斷而制定的政策。

開發貸額度緊張

「現在只做存量開發貸了，新的開發貸每月初大家爭搶額度，但很難搶到。」上海建行信貸員周晶（化名）告訴《每日經濟新聞》記者。

「今年6~7月起，我們銀行的開發貸額度就異常緊張，就算批下來也不一定有額度，發放貸款還要視房地產公司存款貢獻度、股東背景等綜合因素。」周晶表示，下半年已經告知部分規模 「還可以」的開發商，眼下不適合申請開發貸款。

周晶所說的「開發貸」，全稱是房地產開發貸款，曾經一度是開發商獲取資金成本最低的渠道。隨著銀行額度緊張，開發貸發放的「門檻」也有所提高。周晶表示，以前還曾接觸過一些中型房企，現在「只看大型上市房企」。

同時貸款利率也有明顯上浮。「開發期限按開發商項目實際測算得出，一般2~3年，基準利率上浮30%。」周晶告訴記者，銀行開始嚴控資金流向房地產行業，房地產貸款在銀行有自己專屬的額度，哪怕其他行業的貸款放不掉，也不會增加房地產行業的預算額度。

股份制商業銀行的額度也並不寬鬆，興業銀行相關人士表示，該行房地產開發貸款佔比較低，沒有放鬆跡象。「興業銀行集中資金向小微企業和零售業務傾斜，房地產開發方面基於我行風險判斷制定的政策，分配的額度向來不多。」也有部分股份制商業銀行反向而動，如平安銀行2013上半年曾大力發展開發貸。

不過，也有開發商主動繞過開發貸這個敏感區。大型開發商利用自身抵押物充足的優勢，向銀行申請流動資金貸款形式來獲取資金，而流動資金貸款的利率水平更低。[NT:PAGE=$]

房企融資渠道「突圍」

有開發商向記者表示，眼下開發商向銀行融資門檻越來越高。

「大部分銀行採取兩證上報，四證放款的操作模式，所謂 『四證』，即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證，拿到前兩者銀行客戶經理才會幫你報批，而房地產項目到了取得 『四證』的時候，往往已過了最缺錢的階段。」上述開發商告訴記者，「一些銀行還會要求額外的存款，所以隱性成本很高。」

上述開發商告訴記者，銀行還非常 「欺生」。「銀行按照自己的房地產企業客戶名單放款，不在名單之列不能放款。」

在此形勢之下，地產商也在尋求突圍，海外融資、信託渠道融資成了開發商眼下最常見的銀行外的融資方式。「部分香港上市的內地房企以較低利率從海外市場發債融資，而信託等非銀融資渠道仍會繼續為地產行業輸血。」業內人士分析稱。

不過，標普亞太區企業評級董事總經理李國宜在接受媒體採訪時表示，大型房企從信託渠道融資實屬無奈之舉，而海外融資則要找準海外流動性寬鬆的時間窗口，因此兩者並非大型房企主流的融資渠道，銀行貸款仍是主要渠道，佔比達到60%至75%，甚至更高。

李國宜預計，2013年國內流動性將比去年寬鬆，有條件的大型房企可能會壓縮信託融資比例，因為信託融資利率較高、期限較短且合同條款較為苛刻。他認為，信託融資部分將逐漸被銀行貸款替代，海外融資也將成為重要補充。