東莞樓市“20%個稅”5年考：二手房市場愈發活躍

每經記者 徐學成 發自東莞

“國五條”細則從頒佈至今已有10餘天，其中對出售二手房將計征“20%個稅”的規定迅速攪熱了各地的二手房市場。但實際上，這一新規並非在東莞第一次出現。近日，《每日經濟新聞》記者瞭解到，從2007年至今，“20%個稅”政策已在東莞實施了5年有餘。

在5年多時間裏，讓不少人感到驚訝的是，東莞的房價一直在穩步上升，且二手房市場愈發活躍。在調查中記者瞭解到，雖然東莞當初開始執行這一政策時堪稱嚴厲，但由於東莞本身的房地産市場格局和城市特性等因素，再加之在不少實際操作層面存在諸多“貓膩”，讓東莞的二手房市場一直處於活躍狀態。

對於其他即將實施“20%個稅”政策的城市來說，東莞的5年，或許可以是一個頗具參考價值的範本。

二手房成交5年增150%/

來東莞工作快3年的段先生最近正在考慮買房，但他似乎並不像廣州的一些潛在買家那樣“糾結”。當得知廣州郊區一處超過15年樓齡的二手房報價超過1萬元/平方米的時候，他露出了“匪夷所思”的表情：“不會吧？東莞有個跟市政府一路之隔的二手樓盤，現在也才六七千（每平方米），樓盤還新得多。”

儘管他並未告訴記者具體收入水平，但段先生透露的資訊表明，與廣州一些年紀相仿的上班族相比，他“賺得並不比他們少”。

在記者實地走訪的幾天時間裏，似乎並未感受到“國五條”帶來的緊張氣息。只是有一些房産仲介透露，“國五條”公佈之後，光顧自己店裏的人確實多了一些，但並非都是急於放盤的，主要目的是來打聽政策走勢。

2007年開始，東莞執行了“按照出售二手房的個人所得計征20%個稅”的政策。所謂的“個人所得”需要將出售的總價減去原價格，還需扣除相應的費用（例如裝修費用等）。

[NT:PAGE=$]與廣州等城市“按照成交總價的1%計征個稅”的政策相比，東莞這一政策顯然有些“苛刻”。但出乎意料的是，2007年以來，東莞房價一直在穩步上升，且二手房市場愈發活躍。

東莞中原地産提供的資料顯示，2006年，東莞全市二手房平均成交價格爲1444元/平方米，而政策開始執行的2007年則爲2202元/平方米，到2012年，均價已達3542元/平方米，相比2007年，累計漲幅超過60%。同時，2012年，東莞全市二手房成交35507套，相比2007年的14058套增加153%。

2012年，東莞的房地産市場顯示出從未有過的活躍，一手房和二手房成交面積共計超過了1000萬平方米。“在我印象中，這是從沒有過的。”東莞中原地産策略研究中心總監車德銳告訴 《每日經濟新聞》記者。

二手房更受東莞市場歡迎/

上述段先生給記者算了一筆賬，按照6000元/平方米的價格計算，1套100平方米的房子總價才60萬元，首付加上各種稅費也就20萬元左右。這對一個夫妻雙方都有穩定工作的家庭來說，並不算是很重的負擔。更何況，即使在市區，這樣的標準也不難選到一套地段好的房子。

“在東莞只要供應充足，買房積極性就會很高。”車德銳表示，相比之下，二手房似乎更受到歡迎。根據他透露的情況，東莞的二手房普遍樓齡在10年左右，所以相比一手房總價會低很多，“一般都是在20萬~30萬元，可能首付也就十來萬元，很輕鬆就可以入手。”

同時，根據東莞中原地産提供的資料，2007年以來，東莞二手房與一手房成交價格的差距越拉越大。2007年，兩者相差僅3600元/平方米左右，而到2012年，這一差距拉大到超過4700元/平方米。

在二手房消化了大部分剛性需求的情況下，一手房長期面臨著供應過剩的局面，這也是導致東莞新房價格一直“不溫不火”的原因之一。上述機構資料顯示，2007年，東莞全市一手房成交均價爲5822元/平方米，2012年爲8315元/平方米，5年間累計漲幅僅爲42%。

在車德銳看來，針對二手房的個稅政策更容易對一些差價較大的房源産生影響。“比如買來的時候是4000元/平方米，賣出去的時候變成了7000元/平方米，1套100平方米的差額達到了30萬元。”他表示，在這種情況下，也不排除有一些二手房的需求流向新房市場。

[NT:PAGE=$]如果將廣州和東莞進行對比，廣州房價的最高點僅集中在以珠江新城爲中心的區域，但用車德銳的話說，“東莞有28個鎮，每一個鎮都有一個中心，投資的集聚效應並不強。”除此之外，東莞本地人習慣大戶型，外地人也受此影響，一旦單價太高，大戶型的總價就會讓買家難以接受，因此單價“漲不上去”。

在實地調查中，記者還瞭解到，在進行“舊改”之後，東莞市政府會爲城中村的原住村民建設 “農民公寓”。這種公寓大約按照家庭人口每人30平方米的標準來提供，但並不進入市場流通。“農民公寓”採用與普通商品房一樣的建設標準，因此已經消化了部分本地需求。

執行層面仍有“空子”可鑽/

除東莞本身的房地産市場格局和城市特性等因素之外，記者發現，儘管個稅政策十分嚴格，但“無所不能”的市場還是找到了“空子”。例如“差額”中的“合理費用”就被大做文章，有仲介人士透露，可以通過一些手段來提高這些費用，相應地減少計稅的金額。

除此之外，由於一些房源樓齡較久，如何衡量其原有的價格成爲難題。此前，東莞市場的普遍做法是，由房産仲介交由專門的評估公司進行評估，再根據評估價向地稅部門申報稅費。

由於沒有統一的標準，只要 “買通”評估公司，就可以做高房子的原有價值，減少徵稅金額。

但2012年3月31日，東莞二手房評估系統正式上線，並且統一了東莞二手房交易價格的衡量標準。但車德銳稱，此舉“規範了行業，但沒有規範市場。”正如他所說，這套評估系統出臺之後，此前的評估公司基本退出市場，行業也有了統一標準。但東莞南城區某仲介公司的一位置業顧問告訴記者，“現在還是按照差額20%徵稅，但只要支付一些費用，我們還是有辦法幫你操作。”除此之外，另外一種被東莞業內人士所詬病的“潛規則”則是，不管按照何種標準徵稅，這些稅費都會被轉嫁到買家身上。

車德銳指出，其他城市執行這一政策首先要解決兩個問題，一是房屋的原有價值如何準確評估；二是徵收的稅費一定要按照相關規定，由賣家來承擔。

綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋定則認爲，在此之前，徵稅標準之所以會出現兩種版本 （一種是按照差額的20%，另一種是按照成交總價的1%），就是因爲在實際操作過程中，房屋的原有價值如何衡量是個難題，這個“缺口”導致市場上出現很多避稅的方法。