管清友：房地產新開工覆蓋去庫存 反彈無異回光返照

和訊網消息 一季度房地產開發投資增速兩年來首次回升，同比增長6.2%，達到1.77萬億元，房地產再度成為中國經濟的主要支撐。但民生證券研究院執行院長管清友昨天發布報告稱，房地產市場的三大剛需已一去不復返，未來市場需求有每況愈下的風險，投資反彈可能為未來的房價埋下更大的風險。從多個口徑來衡量，目前的庫存都比上一次還要嚴重得多。2016年1-3月的新開工面積2.83億平米大於銷售面積2.43億平米，這意味着潛在庫存又新增了4000萬平米，去庫存事實上還沒有開始。

管清友在24日發表的報告中表示，長期來看，房地產需求主要取決於三類剛需，即婚齡剛需、遷移剛需和改善剛需。

首先，結婚購房需求是首次購房需求的主要來源之一，也是中國房地產黃金十年最重要的支柱。2002-2013年，結婚登記數從不到800萬飆升至1300萬對。但此後逐年下降，報告估算，10年後我國婚齡人口將比現在減少8200萬人，屆時婚齡剛需將大大低於目前水平，購房大軍將成建制地消失。

其次，城鎮化過程中的遷移剛需被逐漸消弱。表面上看，我國戶籍城鎮化率為36%，與美日房地產崩潰時的80%還有很大空間。但實際上很多農村人口已經到了城市，但沒有落戶，也沒有購房能力。如果考慮上這一部分人，我國城鎮化率已達到56%。

從國際經驗來看，城鎮化率超過50%後增速將放緩。制造業和建築業疲軟將減弱城市經濟對農民工的吸納能力；農民工工資加速攀升導致勞動力需求受影響；戶籍制度造成資源分配不公平，農村戶口在許多領域無法享受城鎮戶口同等待遇。這些都將削弱房地產遷移剛需。

另外，改善型需求也趨於放緩。目前我國城市人均住房建築面積為34.7平米，接近歐洲國家、高於日韓，雖然僅占美國的一半，但考慮到近4倍的人口密度差距，實際上中國人均住房面積並不低，因此提升空間不大。

房地產市場自2010年以來出現了兩次明顯反彈：2013年初，房地產開發投資同比增長從2012年底的16.2%增至22.8%，商品房銷售額同比增長從2012年底的10%飆升至70%；今年初，房地產投資同比增長從去年底的1%增至6%，商品房銷售額同比增長從去年底的14.6%飆升至54.1%。

管清友表示，上一輪反彈最終被證明是回光返照，這一次也不例外，而且從多個口徑來衡量，目前的庫存都比上一次還要嚴重得多。

目前商品房待售面積為7.35億平米，去化周期為6.56個月，比2012年底的3.93個月高出近一倍，處於歷史高位。加上施工面積的廣義庫存為80.75億平米，仍需6-7年才能出清。

「更令人的擔憂的是，2015年累計新開工15億平米，雖然已經相較於2013年20億的高點大幅下降，但仍然顯著大於當年13億平米的銷售面積。2016年1-3月的新開工面積2.83億平米大於銷售面積2.43億平米，這意味着潛在庫存又新增了4000萬平米，去庫存事實上還沒有開始。」管清友表示。

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