CBRE張紹遷：中企投資英國房地產的“黃金秘笈”

《英國房產與投資週報》報導，過去的十年，是中英房地產市場實現“租、買、售、投”華麗轉身的十年。作為全球房地產最大的顧問諮詢機構，財富500強上市公司，世邦魏理仕（CBRE）倫敦中國企業部見證並操盤了中國銀行、中國工商銀行、中國建設銀行等國家級金融機構購買倫敦金融城核心資產，合圍英格蘭央行的完美商業構想；與此同時，中國華彬國際、復星集團、平安保險等繼續接棒，購得優質資產，逐漸包圍英國地標性建築“倫敦塔”：中國人壽、海航集團等乘勝追擊，進軍金絲雀碼頭金融區腹地……至此，中資機構在倫敦購買大型優質商業資產的資金量以每年復合增長率高達94%的速度遞增，成為英國這個全球資本市場上一支舉足輕重的新生力量。

談到中英大型房地產交易的內幕和秘笈，近日，記者有幸採訪到了這位“行業翹楚”世邦魏理仕（CBRE）歐洲/中東/非洲執行董事張紹遷先生（Richard Zhang）。迎著清晨和煦的陽光，碩大的落地窗前，這位業界焦點的“掌門人”謙虛睿智，當記者問他：靠什麼贏得90%中英房地產交易，又是如何做到每筆交易都超過收益率預期呢？張紹遷先生笑談：“因為，我們只做正確的交易！”鑑於行業規則，張紹遷先生並沒有透露任何交易內幕和細節，但他開頭的三句話似乎以另一種方式回答了記者的疑問，他說：“順勢，我們是順中英大勢而為；專業，全球頂級操盤水準；團隊，打造世界級中英混合戰隊。”因為擁有這三樣“秘笈”，所以CBRE一直是行業領跑者。

作為顧問參加中資機構進入倫敦地產最早、並佔有絕對市場份額的團隊領軍人物，世邦魏理仕倫敦中國企業部創始人張紹遷先生因其卓越的業績，2015年被英國最權威的專業房地產雜誌《地產週報》(Property Week)評選為“英國房地產界40位40歲以下的最具影響力（Forty Under 40）”的人物之一。他同時還擔任英國48家集團俱樂部房地產行業特別顧問，英國華人房地產協會特別顧問等。

針對中資企業在英國房地​​產市場投資的歷史和現狀，面臨的問題、隱患，以及投資區域和未來趨勢等問題，《英國房產與投資週報》日前獨家專訪了張紹遷先生。

制度和資產優勢

倫敦是“房東的天堂”

《英國房產與投資週報》：近年來，倫敦作為全球一類投資市場，持續受捧。而您的團隊在中英地產交易中，佔90%市場份額。請問，根據您的經驗和分析，倫敦具備哪些優勢，讓中國投資者趨之若鶩？

張紹遷：倫敦在全球房地產投資市場處於遙遙領先的地位，受全球資本市場青睞，得益於以下幾點：

第一，市場透明度全球最高，超過美國。

第二，對於投資者而言，英國倫敦是“房東（業主）的天堂”。這涉及稅務、管理費、規則等很多方面。投資者作為房東，收取房租之後，基本上沒有成本。而且行業規則是房租只漲不跌。在租約方面，甲級寫字樓10年期起租或更長，十分有保障。

按照美式的說法叫“Triple Net Lease”,倫敦三淨租約的收益回報很高，美國通常的商業地產也做不到。

第三，市場流動性很充分，也就是說，在倫敦有房地產資產，你永遠可以快速變現。

總交易量方面，儘管去年倫敦在全世界排第二，紐約排第一。但問題是，紐約大部分人是自己在玩，猶太人基本上掌控了紐約核心的地產市場。美國市場和英國市場的國際投資者和本土投資者的比例基本是對調的—美國市場是三七開，三分是國際投資者，七分是本土。英國剛好相反，七分是國際，三分是本土。特別是近些年，這種趨勢越來越明顯。

去年，整個倫敦中心區寫字樓的交易量約為164億英鎊，稍遜於紐約。像我剛才所說的，倫敦的海外買家比例明顯高於任何其他國際門戶城市，也就是說倫敦的流動性全球最好。

第四，根據行業的總體反映，倫敦市場國際化的友好程度最高。倫敦被稱作Safe Heaven“避險天堂”，資金投資在倫敦的安全程度全世界最高，也是倫敦最吸引人的地方。

第五，如果再深入，英國的稅務政策更有優勢，尤其是和美國相比。

對於稅務規劃完善的投資者，包括做離岸商業投資，在英國賺了錢幾乎不交稅。這麼好的市場，100英鎊投資進來，之後以200英鎊賣掉，賺取的100英鎊幾乎不用交稅。這在發達國家的高稅收政策下是極具吸引力的，而在美國這是不可能的。原因是第一，美國監管機構的製度與英國不同。第二，美國的稅務成本遠遠高於英國。

第六，英國市場的包容、自由程度絕對世界第一。比如做開發項目，儘管需要遵循行業規範或法規制度，但和其它國際市場需要申請很多牌照才能預售相比，英國市場幾乎是零限制。英國房地產行業理念是：房東的天堂，交易雙方都收益，政府最少的行政干預，以及令人羨慕的稅收政策。

當然，倫敦的優勢還有很多，比如地緣伏勢，文化吸引力，全球多個領域行業規則制定者，交通，教育，民生安全等等，從各方面都促使其成為最受喜愛的投資目的地城市。 

有沒有泡沫

市場說了算

《英國房產與投資週報》：正如您所說，倫敦的地產項目在全世界受青睞，市場持續上漲，於是有一些分析人士開始認為倫敦房地產的價格過貴，或存在泡沫，您如何分析？

張紹遷：倫敦房地產市場的全球交易量，包括中英房地產市場，在過去的十年里大勢上是呈持續上漲的。但持續上漲並不代表市場交易就沒有起伏，這是正常的市場狀況。至於這其中有沒有泡沫，不是靠什麼人猜測，而是市場說了算。很簡單，在一個開放的、自由的市場上，沒有人能規定市場的上下限。有人質疑倫敦的資產貴，那麼我們可以簡單的將去年所有的投資產品回報率做個對比，劃一條垂直中線是零，大部分投資產品回報率在零的左邊，在去年是賠錢的，比如股票、黃金、銀、銅、鐵，所有貴金屬、有色金屬和鋼鐵；在零線的右面，房地產，特別是倫敦寫字樓的總體回報收益是所有投資載體中最高的。如果說倫敦寫字樓的價格貴，有誰能找一個比它更好的產品來？

《英國房產與投資週報》：難道倫敦市場是完美的，沒有任何風險嗎？

張紹遷：這世界沒有任何事是完美的，風險無處不在。目前看來，歐盟公投還是個懸念，而且目前形勢不太樂觀，但是我還是堅信英國不會脫離歐盟。就像2014年9月蘇格蘭獨立公投一樣，看起來情況不妙，但是只要是稍微理性地考慮，就不會選擇獨立。智者，永遠選擇正確的路。

但這並不代表我們就可以“坐享其成”的迎接2016年。從中國投資者的角度考慮，2016年的不確定性更具複雜性。全世界的媒體和市場會重點關注中國的經濟和政治政策。新年以來，我們的同行、客戶也好，以及政府部門，大家找我諮詢的焦點都在：中國股市熔斷這幾次，20%又蒸發了，還會有企業繼續出來投資嗎？

試想，如果中國股市新年以來的情況發生在倫敦，就會觸發各行業恐慌；如果發生在紐約，新一輪金融危機就又來了。但是發生在中國，就沒什麼大問題。除了源於中國股市跟經濟基本面的關係不能劃等號之外，還有就是強大的中央政府對中國企業走出去做海外投資戰略的決心和能力是不會動搖的。

再有，就是人民幣匯率問題。在加入SDR，獲得國際貨幣基金組織（IMF）的特別提款權後，人民幣國際化並作為全球多個國家的外匯儲備是大勢所趨。對於轉型中的中國經濟和人民幣國際化歷程而言，SDR既是人民幣在國際舞台上用能力和實力說話的“面子”，又是中國深化金融體制改革、紮紮實實做好經濟的“裡子”。有“面子”有“裡子”，海外強大的人民幣需求中，投資全球一類市場不動產，毫無疑問，仍是“優中之選”。

許多問題就是如此，看似危險，但實際上是機會。很多看似不確定的因素，對中國資本進一步走出來，或者對個人海外投資，其實是有積極的促進作用。

《英國房產與投資週報》：針對個人投資者，最近兩三年在倫敦炒期房樓花的人越來越多，您對當前的市場預期如何？

張紹遷： CBRE的倫敦住宅部非常專業，100多位私人投資物業的專業團隊成員服務全球客戶，他們中給中國大陸客戶提供顧問諮詢的一個人，年最低交易量超過5億人民幣，可見倫敦市場的美譽度之高。需要提醒中國大陸買家，目前行情不適合繼續炒樓花，應該看中倫敦住宅市場的中長期投資價值。倫敦房地產市場，更青睞成熟買家，買家要確保將來交樓時有能力完成交易。

未來幾年賺錢

靠的是專業技術

《英國房產與投資週報》：根據您這麼多年幫助大量的中國機構在英國成功投資的經驗分析，投資者要想在英國取得成功，需要注意哪些方面的問題？

張紹遷：倫敦市場的一大特點，就是市場成熟度很強，很透明。倫敦房地產市場有今天世界上最成熟的行業規則。

舉例來說，CBRE公司1773年成立，正式運營有200多年的歷史，目前全球房地產市場上的很多規則，是老的魏理仕家族制定的。他們制定規則的初衷就是幫房東、投資人、有錢人賺錢，因此也就是為什麼我們說倫敦市場是“房東或投資者的天堂”的歷史原因。

因此，要想在英國市場上取得成功，必須非常清楚地知道這個市場的規則，然後找到能夠代表並保護自己利益的專業服務機構。像CBRE這樣全球頂級的專業服務機構不是單純的、傳統意義的中介角色，CBRE的口號是“無可比擬”，因此我們從來都不僅僅是幫助客戶買下一個優質資產，而我們還掌控並預知這個資產的未來。

作為投資者：

在倫敦市場最首要面對的問題是如何買到優質資產，而不是花多少錢買到優質資產。主要原因是倫敦市場面對的是全球成熟的買家，現金和資產的流動性是非常健康和積極的。

其次，規避交易過程中以及之後可能面對的所有風險，這中間，財務及稅收架構，會有很大的不同，專業的房地產顧問諮詢機構會全方位地保護買家的利益。

在技​​術操作層面，如果我們按大事件順序，從2007年次貸危機、08年金融危機、09年倫敦地產市場低谷，然後迅速反彈的市場情況看，從08年到12年，我們稱作只要你手裡有現金，閉著眼買什麼都賺。12年到14年這三年，我們叫做誰勇敢誰賺錢----誰有勇氣大規模地競標，誰能靈活運用金融槓桿，誰能賺錢。

但是，接下來的市場行情，則要看專業技術，包括未來幾年趨勢，誰有專業技術誰賺錢。目前倫敦的大型資產市場很熱，當資產價格達到一定程度的時候，大家就要博以技術，看誰最會管理，會靈活運營資產。

同樣資產在不同機構手裡，會有不一樣的命運。所以，專業機構的價值是讓資產保持收益、抗風險增值、最佳時期退出，這一切都需要一個為資產“量身定做”的不二管理方案。而完成這些需要有強大的專業團隊，強有力的、全方位的地產知識與技術，對CBRE來說，這就是我們的角色，能給客戶帶來的最大價值。 

倫敦熱點潛力區域何在

三個Location的含意不一樣

《英國房產與投資週報》：根據您已經主導的中國大型中資機構成功投資的情況看，中資企業青睞哪些區域的哪類項目？像您提到很多項目在金融城，您覺得接下來哪些項目/區域值得推薦給中資企業？

張紹遷：關於投資區域，我想分成兩部分來說，一部分針對機構投資者，另外一部分針對個人投資者。

針對機構投資者，有一個特點，購買的大樓都是世界頂級的金融、保險、法務等大型機構租用的辦公樓。

比如很多投資交易中，無論是中國平安購買的勞合社大樓，還是中國人壽在金絲雀碼頭購買的大樓，以及海航集團購買的路透社總部大樓等。一個很明顯的特點就是，世界頂級公司在裡面辦公，就是中國大型機構投資者青睞的資產類別。這是一個共性。

有的企業投資戰略稍有不同，不一定最注重租戶的名字是否大牌，但是他要租金結構、租金水平，並且綜合考量房產的地理位置和房地產資產本身的質量結構等問題，去追求好的收益。

這是整體的大趨勢和共性，大型中資機構的項目我們基本上都有參與，從初期的項目定位，到手把手的帶著他們進入每一個交易，到最終完成交易，甚至後期物業管理也都是我們在負責。這樣，就會有一個總體的把控。

從當前的市場狀態看，第一受歡迎的是倫敦金融城，以Bank(英國央行)為核心的區域。這是倫敦作為國際金融中心的最主要的因素，基本上所有大項目都集中在這。

另外，介於倫敦西區商圈(West End)和金融城之間的Farringdon、Holborn一帶，是增值潛力區。這個區域前些年增幅最快，目前開始赶超金融城的水平。

曾經的行情是，西區最貴，金融城其次，中間地帶排第三，再往外，就是金絲雀碼頭居後，現在又多了一個南岸地區。

接下來的行情，這幾塊中，西區仍是最貴的，中間地帶居第二位，金融城第三，南岸地區將會緊跟金融城，金絲雀碼頭隨後。

在未來幾年最有潛力的，第一要素還是要離傳統的金融城核心區近，第二是新的橫貫城鐵。畢竟交通是改變人們生活格局的首要因素，只要一天沒有開通，你就不會深刻體會到他的重要性，所以圍繞著公共交通一定還有潛在空間。

除了 ​​倫敦核心區以外，City Fringe科技城，從金融城北部King"s Cross到Shoreditch，再到Aldgate，順著這個沿線下來到南岸South Bank這一圈，是升值潛力最大的。雖然現在已經價值不菲，但是因為它潛在的發展動力、內在的驅動力的組合是最大的，有整個媒體城、科技城，新的技術、新興和傳統的藝術、歷史文化的積累，以及地理位置的優勢。

錢。如果以賺錢為目的，不是說只有富人區投資者才能賺錢，原來的較落后區域也有很大潛力。相比起來，富人區的錢更不好賺，因為富人區投資者的競爭更為激烈。

我們常說房地產投資Location，Location，Location。這三個Location的含意是不一樣的。第一個Location是宏觀區域。第二個Location是具體的位置。比如對我來說，地鐵站步行10分鐘以​​外的要謹慎考慮。第三個Location是要考慮周邊，涉及到整個社區、衣食住行方方面面，細小到你隔壁鄰居是什麼人，能不能相處等。

如果從投資出租的角度看，也要考慮這個位置。從中國人的角度出發，風水上更有講究。

積累優秀投資者的形象和信譽

路子會越來越寬

《英國房產與投資週報》：接下來英國政府扶持幾大田園新城的建設，以及倫敦市交通局規劃的大型項目，您覺得中資企業有沒有參與這些​​項目的可能，在參與過程中如何能更順利？

張紹遷：都有。我剛好收到英國《地產週報》(Property Week)主編的邀請，在今年5月份的一個包括倫敦、曼城、伯明翰等主要城市政府官員參加的高端論壇上做主講嘉賓，將要講的就是怎麼把地府更多的土地資源，轉化成商業或者住宅用途？以及怎麼在這個過程中轉化的更好，以吸引更多的海外投資？

英國政府這麼做，對中資機構和投資者來說，一定是好事。但是，問題是怎麼做？如何做才能讓我們更具備優勢，做的更好？這其中最重要的，還是信譽第一。去年個別中資機構中途撤退的交易，有很壞的市場影響。倫敦市場從來不缺錢，如果信譽不好，是很難立足在倫敦這個國際舞台上的。

英國政府在選擇潛在合作者的過程中，儘管公開透明，但也會側重考慮熟悉的，有信用的，對市場規則，行業規範熟悉的企業。還有一種可能的優勢，就是有錢——完全做被動投資者，把錢拿來後，全權讓專業資產管理公司操作管理。對於很多中國企業來說，從來英國投資的第一天開始，就維持一個優秀投資者的形象和信譽，你會發現在倫敦這個國際舞台上，腳下的路會越來越寬。

採訪手記：採訪張紹遷先生是件非常愉快的事，他從不吝惜他的行業經驗，紳士有禮，不疾不徐，深奧難懂的專業知識總能被他解讀的“淺顯易懂”。採訪結束，記者問他：“您和您的金牌團隊是如何看待在行業內一次又一次的成功的？”張紹遷先生幽默地回答：“慢慢習慣就好了……”