瑞銀證券－土地改革的策略思考——可持續的投資主題

土地改革有望開啓中國經濟成長新十年

近期媒體對於十八屆三中全會可能出臺土地改革框架意見的報告頻繁出現，並引起市場廣泛討論。中國經濟在過去30年的重要增長階段均來自生産要素的市場化、資本化。我們認爲，若該框架意見出臺，並使得尚未進入市場的農村建設用地、農地（包括耕地、林地、牧場等）以及海洋湖泊濕地河灘等的使用權進行市場化和資本化，將有望開啓中國經濟成長新十年。

農村集體用地流轉擴大是土地改革核心

城市建設用地只占土地面積0.6%，剩下的土地，包括占比4.2%的農村集體建設用地和占比95.2%的農用地，流轉非常受限。我們認爲擴大流轉範圍是土地改革的核心。我們可參考臺灣土改經驗，從工業化初期、中期到後期，臺灣土地改革經歷了“農地農有”、“農地農用”、“農地釋出”三個步驟。

城市存量土地流轉或許也會被推進

我們認爲，若土地改革也能涉及城市存量土地流轉，將對城市土地市場格局産生重要影響，實現土地資源的優化配臵，有望緩解城市土地價格、房屋價格和租金的上漲壓力，對於當前受制于高昂地價的第三産業發展是有利的。

投資機會

若該框架意見出臺，我們認爲直接的投資機會將圍繞土地改革面對的三個核心環節：土地——受益於土地增值、農業——方便農業公司擴張、農民——農村消費大幅提升。在已經處於後工業化的一二線城市，我們認爲可能受益於“農地釋出”和城市工業用地釋出，利好地産、金融等第三産業發展。