陸房市分類調控政策深化，料進入降溫周期

MoneyDJ新聞 2016-05-23 記者 新聞中心 報導

陸媒報導，繼針對部分土地設置最高出讓價後，大陸蘇州市政府上週六(5月21日)宣佈，今(2016)年商品住房用地供應計畫為380公頃，年增22.6%，為近期大陸二線熱點城市房市調控「因城施策」的縮影。業內人士表示，由於土地市場火爆、房價的過快上漲正從一線城市蔓延至二線熱點城市，房市過熱警報響起，預計將加大土地供給、限購、收緊信貸等差異化的分類調控政策，將在大陸更多城市出現，而房市也將進入降溫周期。

業內人士普遍預期，大陸房市差別化調控將進一步深化，地價、房價過熱城市可能將嚴控槓桿甚至是有序去槓桿，並出臺增加土地供給、限購等措施。瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤指出，大陸房地產面臨的整體寬鬆環境將走向局部緊縮，鑒於最近決策層再次強調控制金融槓桿、推進結構性改革，短期政策寬鬆態勢可能已見頂，未來幾個月人民幣貸款和社會融資規模增速應會回歸正常步伐。

從4月大陸信貸回檔情況來看，未來貨幣政策將以「脫虛入實」為導向，大類金融資產將在一定程度上去槓桿，而此輪房市升溫正源過寬鬆的貨幣環境，在去庫存的主基調下，非限購城市的房貸利率、首付比例以及二套房政策都處於金融危機以來最寬鬆階段；此外，以往透過仲介公司、互聯網金融平台、民間借貸公司等獲取首付貸等行為也在被逐步整頓，房地產的場外配資加槓桿情況將受到嚴控。

中金公司首席經濟學家梁紅認為，過往多年的實踐已證明，需求端調控在長期是基本無效的，限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調控手段，並未能制止過去五年的房價上漲。她認為，只有切實增加供應，加強分層住房市場體系建設，才能構建出合理、健康的房地產市場。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，預計5、6月，大陸全國房價持平和下降城市將逐步增加，房價漲幅也將進一步回檔，下半年房市可能迎接新一輪降溫週期。他指出，3月起，一線城市逐步收緊房市限購政策，使房市已開始降溫，若二線城市的房價持續火熱，則房市政策進一步收緊的可能性很大；同時，在歷經去年4月至今購房需求的大量釋放後，購房需求已被嚴重透支。

北京中原市場研究部亦認為，北京二手房市場迎接新一輪降溫週期，隨著供需矛盾逐漸緩和，買方市場增強，價格博弈的空間擴大，成交週期也將拉長，預估第二季二手房網簽量將持續回檔，房價逐步止漲趨穩。此外，上海、深圳以及部分二線城市亦進入了觀望期，尤其是二手房市場買賣雙方的議價空間加大。

但在中信證券研究員陳聰看來，降溫是暫時的。他認為，大陸全年房市銷售速度可能呈現N型變化，前4月是銷售去化加速期，從4月到第三季則因個別城市調控政策，銷售去化速度下降，但第三季後，銷售去化速度又會恢復；且全年來看，N的低點也並不低，預計熱銷貫穿全年。而陳聰也認為，大陸房價快速上漲階段已結束，未來是穩中趨升。