【爆料】合肥南京蘇州樓市調控政策預判

新華社有關房地產市場的報道基調開始發生明顯變化。

5月23日，一篇新華社社評提到：不能通過加槓杆去庫存，不宜搞大力度刺激。必須遏制地方政府「炒地」、投機資本「炒房」之風，要通過供給側改革，給房地產企業轉型創新以機會，使其輕裝上陣，更多參與深化住房制度改革。

與此同時，由於市場過熱，合肥（樓盤）、蘇州（樓盤）、南京（樓盤）登城市地方政府已經開始密切關注市場變化形勢，並且也在研討接下來的樓市調控政策，地方政府落實新的調控政策的時間應該越來越近了。這意味着，一些熱點二線城市比如，合肥、蘇州、南京、廈門（樓盤）等城市調控基調也很快將發生改變。

從預期的發布時機來看，同策咨詢研究部總監張宏偉認為主要考慮幾個因素：一是市場繼續火爆，「日光盤」頻現與「地王」頻現的狀況持續，政策不得不繼續從嚴；二是，待上半年經濟數據結果出來之時，如果經濟基本面下行趨勢結束，那麼，經濟對於樓市的依賴度降低，此時樓市調控政策收緊的可能性加大；從政府出台政策的時機來看，上半年還有一個月左右的時間，這些城市比如蘇州、南京、合肥等，土地市場與交易市場的成交量已經得到快速釋放，下半年已經無太多指標上的壓力，再根據最近這三個地方政府的正式或非正式渠道的信息來看，5-6月份成為蘇州、南京、合肥等城市政策收緊的「窗口期」。

那麼，合肥、南京、蘇州會有哪些調控政策出台？同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從預期可能出現的政策落實來看，在上述城市當中，可能會有以下4大類11條措施出台：

一、土地市場相關政策

1、想方設法增加土地供應仍然為上述幾個城市的政策導向，類似「9070政策」土地政策再度回歸市場，明確增加中小套型的配比，增加中小套型的供應量，保證首套自住類的需求；

2、土地市場可能會采取嚴格的限價政策（比如限制溢價率、樓板價等），同時配以「競配建」等措施，對土地出讓之後的項目，加快項目的建設進度，對於新出讓的地塊給予明確的開工、竣工、交付等時間限制，以防止部分開發企業「囤地」，防止開發企業「捂盤惜售」，通過加快開發節奏與供應節奏調節市場供求關系；

3、考慮到目前上述幾個城市局部市場商辦市場存在過剩的狀況，建議規劃國土資源局等相關部門研討，討論將這部分土地庫存轉性為商品住宅用地，以增加商品住宅市場供應，緩解市場供求緊張的局面。

二、商品住宅交易市場相關政策：限購限貸類措施

1、樓市限購政策或因為樓市過熱而重返南京、蘇州和合肥這3個城市，限購政策的執行標准可能為：針對非本地戶籍家庭的購房，社保證明、納稅證明在過去3年當中連續繳納滿2年（筆者認為，連續繳納滿2年力度較為適中，1年有點溫柔，影響不大，很難為當前樓市降溫，3年以上影響有點大，可能會調過頭），限購1套，本地戶籍家庭限購2套；

2、首套房認定標准或調整，只要在當地城市家庭名下有房的，無論貸款還清與否，都計入購房套數，預計新的政策會開始「認房」，防止投資客炒房現象蔓延；

3、由於上述三個城市商品住宅市場過熱，這些城市樓市購房需降槓杆，因此，首套房貸或由當前的首付2成回升至首付3成；二套房貸政策或由當前的首付4成（或4.5成）提升至6成；

4、公積金貸款政策或由於貸款余額不足而被動收緊、貸款額度或開始受限制，貸款審批周期會進一步拉長。

三、房地產行業監管與媒體輿論導向方面

1、對於已經進入開發階段的項目，也可能出台相關措施，加快開發進入，加快發放預售許可證，加快市場供應，同時，一方面通過預售許可證的審批控制房價過快上漲，一方面打擊捂盤惜售，讓已經獲得預售許可證的項目盡快進入銷售階段，緩解短期內市場供求關系緊張的局面。

2、加強對於中介行業的監管，規范交易流通環節，打擊各種交易當中的違法違規行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現象。規范交易流通環節，有關首付貸消費金融的業務監管會強化；

3、今年以來市場突然火熱起來和媒體報道炒作有關系，預計這些城市在媒體輿論上，不再允許媒體天天盯着「日光盤」報道，媒體輿論要引導市場預期，不能制造緊張氣氛。

四、其他個性調控政策

1、就合肥而言，近期，在合肥不少開發商中流行起來的捆綁車位銷售、捂盤惜售現象，引發購房者的反感。對此，合肥市房產部門人士表示將繼續出台細則規定，商品房配套車位須在住房項目竣工驗收後方可預售或現售。由於目前商品房絕大多數為預售，這將意味着以後綁車位賣房行不通。如果再次發現這樣的現象，將給與涉事開發企業相對應的處罰。