房價同比上漲 10.34% 一二線樓市現投資風險

據中指數據，5月全國100個城市(新建)住宅平均價格11662元/平方米，環比上漲1.70%，漲幅較上月擴大0.25個百分點；同比上漲10.34%，漲幅較上月擴大1.36個百分點。按中位數計算，全國100個城市（新建）住宅價格中位數為7104元/平方米，環比上漲0.55%，同比上漲2.69%。

另外，北京（樓盤）、上海（樓盤）等十大城市（新建）住宅均價為22113元/平方米，環比上漲1.93%，漲幅較上月擴大0.40個百分點；同比上漲15.48%，漲幅較上月擴大1.06個百分點。二線熱點城市房價漲幅開始出現分化，廈門（樓盤）、合肥（樓盤）房價依然居漲幅前列，南京（樓盤）房價環比上漲3.93%，居百城第四，相比4月4.73%的漲幅，有所收窄。廈門、南京、蘇州（樓盤）、合肥、佛山（樓盤）、東莞（樓盤）等二三線城市成為樓市「高熱」地區，甚至在近期「日光盤」頻現，樓市成交呈現火爆態勢。從土地市場來看亦是如此，上述十大城市也是「地王」頻現，出現面粉貴過面包的「虛熱」現象。

那麼，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市「地王」與「日光盤」頻現的現象是否會一直持續？未來這些城市商品住宅市場的趨勢怎麼樣？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，隨着美元進入加息通道，國內資本繼續外流，而從國內貨幣政策走向來看，雖然央行會采取對沖措施來繼續釋放流動性， 但是，從近期「權威人士」對中國未來經濟及貨幣政策走向判斷來看，接下來中國貨幣政策走向開始改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮，不會依靠大幅放水的方式刺激宏觀經濟。因此，對於中國房地產市場來講，由於貨幣政策開始收縮，熱點城市樓市需求透支，再加上北上廣深等一線城市、南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預期調控政策會收緊，一線城市、上述熱點二三線城市樓市下半年進入調整期也是勢在必然。

首先，美聯儲預計7月加息25點，美元進入加息通道，國內資本繼續外流，國內貨幣政策也開始收縮，上述國內外貨幣政策走勢對中國樓市是「利空」。

從美國來看，聯儲會議在6月15日召開，英國脫歐公投6月23日舉行，美國不能不考慮萬一脫歐派勝出對匯市的沖擊和美元失控式升值的風險。筆者仍認為夏季加息可能性較大，不過將最可能的時間點從9月移至7月，看7月加息25點，年底前再加息25點。這樣，美元進入加息通道。

按照上述分析邏輯，美元進入加息通道後，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，全球資本也會向美國流動，對於中國來講也是如此，資金流向也會至美國。以中國外匯儲備為例，兩年前，中國外匯儲備達到歷史高峰的4萬億美元左右，然而，自2014年6月份美國開始提出貨幣正常化議題之後，中國的外匯儲備大幅減少，截止目前為止，已經降低至3.2萬億美元。當美元進入加息 通道之後，預計未來1-2年中國的外匯儲備就有可能降低至2-2.5萬億美元。這說明，未來國內資金還會繼續「外逃」，那麼，這些資金逃到哪里？顯然，轉向美元資產或房產。這對中國樓市來講是不利的。

從中國來講，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市「地王」與「日光盤」頻現，短期內來看，上述城市的投資價值變低，投資客不會再關注市場已經出現過熱的城市。此外，近日「權威人士」發表對宏觀經濟、房地產看法之後，中國的貨幣政策也正在轉向。5月13日下午，中國人民銀行發布數據報告，4月末，廣義貨幣(M2)余額144.52萬億元,同比增長12.8%，增速比上月末低0.6個百分點；截止2016年4月末，社會融資規模存量為145.59萬億元，同比增長13.1%。當月社會融資規模增量為7510億元，比去年同期少3072億元。貨幣政策走向開始改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮。這對於今年下半年及2017年房地產市場來講不是一件好事情。

其次，北上廣深寧蘇合等樓市「日光盤」頻現的背後的深層次原因：經濟增長乏力與土地供應不足。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從上述城市商品住宅市場來看，多輪「救市」政策之後，市場需求被激活，上述城市的樓市去化速度提升，去化周期也逐步縮短，市場基本面快速好轉。在這樣的市場背景下，「自住需求+改善需求」兩股力量入市，導致上述城市出現「日光盤」的現象。同時，「日光盤」使得不少購房者擔心樓市後期供應不足、房價反彈上漲而繼續惶恐入市，甚至導致局部市場買漲不買跌的行情出現。

從上述 「日光盤」頻出的城市來看，除了滬深兩個城市出台較為嚴格的調控措施之外，其他城市地方政府並沒有明確表態用行政手段制止，或者即使出台調控措施，政策面也較為「溫和」，甚至在公積金貸款、普通住宅標准、住房補貼等方面繼續定向寬松，試圖通過樓市基本面的回升拉動宏觀經濟的增長。從這個角度來看，由於宏觀經濟「下行」階段的經濟增速的壓力，地方政府也有苦難言的尷尬，也不得不通過炒熱房地產挽救宏觀經濟。因此，我們也就不難理解為何上述城市「日光盤」頻出。這是上述城市近期「日光盤」頻現的背後的深層次原因。

此外，從上述城市住宅類用地供應來看，商品住宅用地供應也較為緊張，這預示着上述城市住宅市場中長期仍然面臨供求關系偏緊張的局面。按照常理來講，增加土地供應才是解決問題之道，但是，從最近兩年上述城市的土地供應節奏尤其是今年的供地計劃來看，也並無太多實際行動增加供應的做法。從這個角度來講，這些城市樓市中長期仍然面臨房價上漲的壓力，「地王」仍然會頻出。這才是北上廣深等一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市房價快速上漲與「地王」頻出的最真實市場方面的原因。

第三、北上廣深寧蘇合等樓市：商品住宅市場「漲價需謹慎！」

那麼，北上廣深等一線城市、上述核心二三線城市樓市「日光盤」頻現與「地王」頻出的局面會一直持續嗎？答案當然是否定的。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，京滬深出台樓市調控政策後，商品住宅市場交易量已經開始出現下滑，由於政策面收緊與貨幣政策從嚴預期等因素市場很快進入了調整的周期；盡管蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆，但是，「漲價需謹慎」！因為由於市場過熱、貨幣政策轉向、調控政策預期落地等因素，三季度或成這些城市樓市調控政策出台「窗口期」，下半年這些城市或將步入調整期。具體來講：

首先，從歷輪樓市出現過熱的階段的樓市表現來看，每當市場出現過熱的時候，全國性的調控政策勢必會出台，以為過熱的樓市降溫。如今，樓市調控政策基調轉為「分城施策」，那麼，也就意味着，哪一個城市當前出現過熱的狀況，哪個城市或將面臨調控的風險。如今，京滬深出台樓市調控政策後，商品住宅市場交易量已經開始出現下滑，樓市在下半年尤其是第三季度後將進入明顯的調整期；南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現過熱的狀況，這些城市已經有一輪「溫和」的調控政策出台，如果上述城市樓市繼續火爆，「日光盤」頻現與「地王」頻現的狀況持續，政策不得不繼續從嚴。

其次，從上述核心二線城市來看，央行等相關部門已經開始對上述熱點城市進行調研，儲備政策（比如首套房認定標准或調整，預計開始「認房」；首套房貸或由當前的首付兩成回升至首付三成；二套房貸政策或由當前的首付四成提升至六成左右；公積金政策或由於貸款余額不足而被動收緊。）已經准備充分，只不過等待時機發布而已。

從預期的發布時機來看，筆者認為主要考慮幾個因素：一是市場繼續火爆，「日光盤」頻現與「地王」頻現的狀況持續，政策不得不繼續從嚴；二是，待上半年經濟數據結果出來之時，如果經濟基本面下行趨勢結束，那麼，經濟對於樓市的依賴度降低，此時樓市調控政策收緊的可能性加大；從政府出台政策的時機來看，上半年（土地市場與交易市場）成交量快速釋放之後，比如蘇州、南京、合肥等，下半年已經無太多指標上的壓力，種種跡象表明，6月份政策面收緊的可能性較大。如果6月份還未收緊，那麼，三季度將成為政策收緊的最後「窗口期」。

第三、從市場面的表現來看，雖然上述熱點城市樓市成交量價在今年前5個月表現出，繁榮景象，「日光盤」和「地王」在上述熱點城市也會頻現，但是，這繁榮的背後是過去幾輪「救市」政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背後潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年下半年爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整周期，「日光盤」也就很難頻現了。

換一句話來講，2015年 「330新政」以來，大中城市（一線城市、上述熱點二三線城市）房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由於需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，以為樓市「日光盤」會繼續頻現，那其實就是對於市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。

從市場發展趨勢來看，筆者認為，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，再加上調控政策收緊、貨幣政策轉向等因素，上述一線城市、核心二三線城市下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，在多輪「救市」政策刺激之後，本輪樓市量價齊升最多持續到今年上半年，也就是說，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂後下半年將陷入調整期，從時間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，去年下半年以來的「日光盤」頻現與買漲不買跌的現象也會就此而止。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到「未雨綢繆」，那麼，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。