誰是中國房企的現金王

  現金是房企重要的財務指標之一，現金流的變化也能直接反應房企的營運情況，不過現金流的變化並無純粹的好壞之分，需要結合房企自身的經營策略來綜合判斷。下面就讓我們來看看今天誰是中國房企的現金王。

一、60家典型房企在手現金大爆發

2015年，60家典型上市房企的在手現金為11804.13億元，同比增長33.09%。現金同比增長的企業達48家，漲幅在50%以上的有20家企業。

其中持有現金最多的房企為恆大，達1640億元，現金水平為第二名中海的兩倍。現金排名前十的房企中以千億企業及央企為主。現金增幅最大的為陽光城(000671,股吧)，同比增長248%。同比增長較高的企業多為中型擴張中房企。

表：2015年房企現金前十及現金增長前十

數據來源：企業年報、CRIC

二、融資、回款提振，多數企業現金顯著增加

1、融資增加拉動現金增長：恆大地產

處於大舉擴張期的企業，企業銷售規模增長明顯，投資開發資金需求強烈，銷售回款往往不足以支撐企業的投資開發需求，企業只有通過融資來拉動現金流。

恆大是最典型的企業，企業的投資開發力度遠遠大於銷售回款，為了保持擴張勢頭，恆大需要大量的融資，因此我們看到，恆大的總有息負債規模從2012年的623億元，增加到2015年的3726億元，2015年當年的凈借貸增加達1408億，這成為恆大在2015年現金大幅增長的主要因素。

表2-1：2015年陽光城、恆大等企業現金流（億元）指標

數據來源：企業年報、CRIC

注：銷售回款和投資開發均為CRIC測算預估；表格中凈借貸變化一律不考慮永久資本證券

2、投資減弱使持有現金增加：中海地產

除了融資拉動的現金增長外，企業通過減少投資同樣可以實現現金增長。在2015年，中海、招商、光明地產等企業，投資開發力度相對較小，與此同時「重組」給企業帶來了資金與資源優勢，在銷售回款及融資的雙重作用下，企業持有現金增加顯著。

以中海為例，由於中海與中建地產業務整合的原因，2015年僅新增土儲761萬方，在7家千億房企中新增土儲最少，但是中海銷售回款處於較好水平，2015年銷售回款達1082億，因此企業持有現金較多。

表2-4：2015年中海地產、招商蛇口等企業現金流（億元）指標

數據來源：企業年報、CRIC

三、持有物業影響及融資受阻，少數企業現金減少

1、投資性現金流減少致現金下降

（1）投資物業開發力度較大，資金沉淀減少現金：萬達

萬達、龍湖等房企的突出表現為投資性現金流流出顯著，主要原因是期內投資物業增加顯著。這類企業一般都是將銷售回款的一部分用於投資商業地產，因此這類企業的投資性現金流一般都為負。例如萬達在2015年其投資性現金流出達到了467.39億元，其中購置投資物業支出為386.26億元，占比達到82.64%，

表3-1：2015年因投資物業增加導致現金（億元）顯著減少的部分房企情況

數據來源：企業年報、CRIC

（2）輕資產戰略增加現金流出：萬科

越來越多的房企開始試水輕資產戰略，這意味着部分項目要開展小股操盤，或是合作開發的模式，故而使得投資聯營及合營公司的支出增加。這是企業新的擴張模式帶來的變化，隨着越來越多的規模房企采取小股操盤、合作開發的擴張路徑，企業的擴張力度將更多體現在投資性現金流的變化上。

以萬科為例，2015年其投資性現金流出為209.47億元，較2014年34.87億元有了顯著增加，分析其細項，我們發現，投資聯營及合營公司的支出達到了一半以上。

表3-4：2015年因合作開發增加導致現金顯著減少的部分房企情況

數據來源：企業年報、CRIC

2、融資力度不足致現金下降：瑞安

雖然去年以來國內融資環境整體向好，但不容忽視的是仍有部分中小企業在激烈的行業競爭中表現不佳，融資規模相對較小，如瑞安房地產、路勁基建、合生創展等銷售不振的企業，都面臨再融資難題。

2015年瑞安凈借貸增加了53.02億元，但融資性現金流依舊呈現負數狀態，這主要是償還債務、支付利息以及分派股息方面的支出增加。通過分析其2015年融資明細，我們發現，在房企發債如火如荼的2015年，瑞安在境內公司債方面也並無動作，融資規模因此也受到了極大的限制。

表3-2：2015年因再融資難題導致現金（億元）顯著減少的部分房企情況

數據來源：企業年報、CRIC

四、市場寬松是當前現金增長主要動因，受益改革央企現金實力更強

當前房企的現金變化，有以下幾個特點：1）市場整體的資金面寬松，2015年房企銷售及回款情況普遍較好，而且融資渠道暢通，融資利率不斷創新低，經營性現金流多為正。2）擴張型企業，現金不降反增，處於規模快速擴大中的企業，對於資金的需求量更大，尤其在融資便利的環境中勢必大量「圈錢」，企業的投資力度高但是融資力度更高。3）整合重組中企業往往收縮投資力度，現金普遍較多，在當前國企改革的背景下這將是一個普遍現象，一方面因為國企整合難度大，會分散企業的投資精力；另一方面，整合本身會帶來土地儲備。因此這類企業的現金往往偏多。4）持有商業較多的房企，資金沉淀往往影響企業現金，商業物業更多依靠長期租金收入帶來的現金流，因此在商業的培育期，資金沉淀導致的現金減少無可避免。

注：房企的現金變化在財報中表現為經營性現金流、投資性現金流、融資性現金流三類。經營性現金流主要反應房企銷售回款、拿地開發等；投資性現金流主要反應房企在投資物業及聯、合營公司等方面的投入及支出；融資性現金流則反映房企融資活動產生的現金流狀況。