万科擬發行股份購買深圳地鐵兩上蓋物業 引深鐵成万科戰略股東 開啓「軌道+物業」長期合作

EQS 新聞 / 2016-06-18 / 00:52 UTC+8 日期：2016年6月17日 致：財經版／地產版編輯 万科擬發行股份購買深圳地鐵兩上蓋物業 引深鐵成万科戰略股東 開啓「軌道+物業」長期合作 万科企業股份有限公司（「万科」或「該公司」，連同其附屬公司「該集團」，A股股份代號：000002、H股股份代號：2202）今天公佈，擬發行股份購買資産的預案。

万科擬以發行股份的方式購買深圳市地鐵集團有限公司（「深鐵集團」）持有的前海國際100%股權 （「交易」），初步交易價格爲人民幣456.13億元，全部交易對價以發行股份方式支付，初步確定對價股份的發行價格爲每股人民幣15.88元。

據此計算，万科將就本次交易向深鐵集團發行2,872,355,163股A股股份，相當於万科擴大後已發行股本的20.65%。

万科董事會秘書朱旭指出：「與深鐵集團的合作，將爲万科新業務找到最好的落地平台，也爲新業務的快速拓展提供有利保障。

圍繞地鐵提供配套服務，將成爲万科最重要的發展方向。

」 此次交易的標的資産爲深圳地鐵前海國際發展有限公司（「前海國際」），目前主要資産為待開發的前海樞紐項目地塊和安托山項目土地，均為深圳核心區域極度稀缺的大型優質地鐵上蓋項目，總計容建築面積約181.1萬平方米。

其中，安托山項目位於二號綫、七號綫雙地鐵交匯處，項目計容建築面積約53.3萬平方米，地處安托山片區，位於深圳傳統兩大豪宅區華僑城片區與香蜜湖片區交匯處，屬於"第一居所豪宅集群區"。

前海樞紐項目規劃爲3條地鐵綫和2條城際鐵路交匯，未來可通過軌道交通直達香港，定位爲帶領深圳邁向世界級城市、引導區域經濟轉型升級的世界級樞紐綜合體地標。

前海樞紐項目計容建築面積約127.8萬平方米，位於深圳前海深港現代服務業合作區桂灣片區的核心位置，包括商務公寓、甲級寫字樓、地上和地下商業、豪華酒店、酒店式公寓等多種業態。

項目與前海綜合交通樞紐無縫銜接。

對於万科，此次交易意義重大，不僅可直接獲得深圳核心地段的優質地鐵上蓋項目，通過引入深鐵集團作爲戰略股東，万科還將深度介入"軌道+物業"的創新模式，極大拓展未來獲取土地儲備的渠道，加快向"城市配套服務商"轉型，推動産品和業務升級，實現長期盈利能力的提升，讓全體股東都能分享地鐵經濟紅利。

據悉，6月17日下午，万科召開董事會審議發行股份購買資産的預案，11名董事中張利平董事認爲自身存在潜在的關聯與利益衝突，申請不對所有相關議案行使表决權。

在聽取万科管理層對預案的報告後，華潤董事提出其反對意見，表示認可万科和深圳地鐵的合作有利於万科發展，但認爲沒有必要通過發行股份的方式實現，可以通過現金購買等方式進行。

華潤董事的意見與現場獨立董事産生了較大分歧，一位獨立董事表示：「我覺得這次買的不是資産，而是万科的未來。

」另一位獨立董事認爲「如果不通過，會損害万科品牌形象，如果地鐵資産無法注入，那麽華潤有什麽優質資産可以幫助万科的發展？」最後，經過無關聯關係的10位董事投票，7位董事贊成，3名華潤董事表示反對，最終董事會以超過2/3的票數通過此次預案。

深圳前沿地標+中心區絕版豪宅 朱旭表示：「前海樞紐項目擁有全球絕無僅有的交通樞紐和得天獨厚的區位條件，15分鐘內可接駁CBD和深圳、香港兩大國際機場，這在全球都是獨一無二的。

從體量上看，前海樞紐建成後將成爲全球第四的超級綜合體。

前海樞紐項目將成爲深圳走向國際化的標杆。

」 和其他同行一樣，万科在深圳同樣面臨著土地拓展難度上升的挑戰。

截至2015年末，万科在深圳市的可開發項目資源僅爲222.1萬平方米，其中還包括万科與深鐵集團合作的紅樹灣項目和深圳北站項目。

和深鐵集團的交易如果成功，万科將以人民幣456.13億元的交易對價，一次獲得城市中心總建築面積爲181.1萬平方米的兩大標志性項目。

相對於深圳市近期的土地價格、項目所處位置以及周邊可比房價，這一價格充分體現了深鐵集團入股万科為該公司帶來的經濟效益。

朱旭表示，前海樞紐項目和安托山項目的交易價格相對於公開市場具有明顯優勢，未來盈利前景明確，將成爲万科重要的盈利來源。

長期來看，相關資産進入公司後，將有助於提升公司資産質量和經營業績，爲股東創造更高回報。

根據交易預案，万科此次發行股價擬爲人民幣15.88元/股，為定價基準日(有關此交易董事會決議公告日)前60個交易日万科A股交易平均價的93.6%。

按照目前的預案，万科預計將發行A股股份2,872,355,163股，在H股股本不變的情况下，交易完成後，深圳地鐵所持有的万科A股股份將佔万科本次交易完成後總股本的20.65%，深圳市鉅盛華股份有限公司及其一致行動人合計所持A股股份將佔上市公司本次交易完成後總股本的19.27%。

依托"軌道+物業"模式，鎖定城市經濟圈發展機遇 深鐵集團是深圳市屬大型國有獨資企業，承擔深圳城市軌道交通投融資、建設、運營，截至2015年12月31日，經審計的淨資産爲人民幣1,503億元，總資産爲人民幣2,404億元。

深鐵集團是目前國內探索"軌道+物業"模式最成功、最市場化的軌道建設運營商，也是國內最具跨地域擴張潜力的軌道建設運營商。

選擇深鐵作爲重組對象，万科有著更加深層次的考慮。

日本、美國等發達國家的發展歷史顯示，都市經濟圈是城市發展的必然方向，而軌道交通網絡作爲串聯都市圈的經濟動脉，在城市經濟圈的形成中將扮演核心角色。

作爲深圳軌道交通建設的主力軍，截至2015年底，深鐵共管理深圳4條綫路，總長共計158公里，所擁有的地鐵上蓋物業開發項目分布於前海蛇口自貿區、深圳灣超級總部基地以及福田、龍華等深圳市各重要發展區域。

而隨著深圳市軌道交通建設進入快車道，預計到2020年，深圳開通的地鐵里程數將達到425公里以上。

從遠期規劃來看，深圳未來地鐵總里程預計將達1,000公里，新綫路的拓展將激活更多的項目開發機會。

目前，深鐵集團和万科已經就共同參與軌道交通PPP項目達成初步合作意向。

6月12日，深鐵集團與万科簽署備忘錄，擬在地鐵四期軌網開展戰略合作。

深圳地鐵四期工程規劃18條鐵路，總長約446公里，首批項目7條新綫規劃6個車輛段、6個停車場具備上蓋物業開發的可能性，預計可開發物業面積達400萬平方米。

同一天與深鐵集團和万科簽約的還包括東莞實業投資控股集團、重慶城市交通開發投資集團以及中軌集團。

這意味著深鐵在走出深圳、走向全國上已經邁出重要一步。

可以預見的是，深圳地鐵與万科的合作將不僅僅限於深圳。

未來隨著軌道綫路的延伸，万科將有機會在核心城市的地鐵沿綫以合理價格獲得源源不斷的優質項目資源，讓万科的全體股東，都能分享地鐵時代的經濟紅利。

朱旭表示，万科目前在全國有地鐵上蓋物業34個，建築面積約1,135萬平米，這些項目是万科成長性和穩定性最好的項目，也是万科孵化各類新業務的重要基地。

關於万科 万科為中國最大的上市房地産開發商之一，亦是全球最大的住宅開發商。

主要業務爲在以珠江三角洲爲核心的廣深區域、以長江三角洲爲核心的上海區域、以環渤海爲核心的北京區域和中西部中心城市組成的成都區域經濟中心城市等地進行房地産投資，目前已進入全國超過六十個城市。

該公司之A股於1991年1月在深圳證券交易所上市。

B股轉H股後，該公司H股於2014年6月25日在香港聯合交易所有限公司主板上市。

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