中國海景房的黑洞邏輯

經濟學家許一力撰文：巨量供應、功能單一、配套落后，讓作為昔日“香餑餑”的海景房市場，悄然演化成了一個黑洞。

近日媒體大力報導的中國國內海景房問題，讓人揪心。中國的海景房普遍泛濫空置率高企，入住率不超過一成。

巨量供應、功能單一、配套落后，讓作為昔日“香餑餑”的海景房市場，悄然演化成了一個黑洞。而糟糕的銷售情況，進一步制約了資金周轉，使得海景房大面積淪為爛尾樓。

其中一個非常鮮明的案例就是山東威海乳山，入住率不到一成，大面積爛尾，開發商跑路，成為了乳山海景房的幾個重要關鍵詞。

海景房為什么總在山東？

這可是有歷史的。1992年，大慶油田為安置退休職工，企業在乳山銀灘開發了首批海景房，受到了入住者的歡迎。此后，大慶油田又接著開發了多批海景房，銷售都不錯。在此帶動下，當地也開始在銀灘開發海景房。這在當年來說，海景房還是新鮮事物，供需關係中明顯是賣方市場，而山東又有得天獨厚的環境優勢，從溫度和濕度來說，中國可能只有兩個地區最適合休養，一個是海南，一個就是山東。2003年后，這個名頭更是被落實——山東的威海被聯合國認定為最適宜人居的地方，這之后，海景房開發借著東風更是一發不可收拾。

過去幾年里，全國各地都可以看到沿海城市海景房的廣告和代理。大多數人都被迷惑了，以為賣到了其他省市是銷售火爆的象征。實際上恰恰相反。一個最簡單的道理，海景房要是好賣，本地早就供不應求，溫州炒房團早就出手了，還輪得著山東的跑到山西去發傳單么？

而全國各地的所謂海景房銷售代理，也並不因為好賣才如此敬業。通過對地產行業的調查可以發現，海景房這么偏僻的地理位置能夠全國各種代理的原因很簡單——高到離譜的銷售提成。正常的房產樓盤的推銷提成是1%—2%。而海景房的推銷提成是10%—15%。重賞之下必有勇夫，於是一大批海景房的銷售代理在全國范圍內冒出來。

只是這種海景房的熱度較之持續火爆的普通商品房來說，可謂曇花一現。不少地區的海景房效率從開盤至今一直維持了相當高的空置率，甚至是度假勝地的海南三亞也不例外。三亞市商品住房空置率平均高達近85%，尤其是擁有稀缺海景資源的三亞灣、大東海等片區商品住房空置率達到95%左右。

造成這些海景房大面積空置的原因非常多。地產結構單一、外向型特征明顯是兩個重要的因素。以海南地產為例，海南房地產開發以住宅地產占絕對主導，商品住宅竣工量占商品房的90%左右，而商品住宅中的80%以上又賣給了島外人。海南房地產投資和消費市場兩頭主要在島外，80%以上的投資來自島外，近80%的房子賣給島外人，新房成交量和成交價格主要反映的不是本島居民的購買力，與本島居民的實際購買力關係不大。

這種地產模式，導致了地產的利用率必然低下，試想如果城市只是綿延不絕的小區而沒有其他的生活娛樂設施，那么這樣的地區淪為鬼城至少是在部分時間淪為鬼城是必然事件。而在這種背景下仍然能夠完成建設、銷售等一系列動作，只能說明海南這種城市的稀缺性實在是一種難以復制的異端。但稍微弱勢的如山東，就必然在建造過程中產生資金鏈的斷裂，最終淪為爛尾工程。

過去這么多年海景房的熱賣，對山東和海南本地人來說，是好事么？恰恰相反。

很多人以為海景房地區通過賣房子，一定讓本地人賺的盆滿缽滿。實際上，銷售的大部分利潤只是流入地產商囊中。不考慮爛尾等因素，往往海景房熱門城市，都處於二三線城市，是經濟欠發達地區。原本不發達的服務業和消費水平，被海景房的建設，硬生生的架在了一線城市的房價上。於是，三線城市收入，配一線城市房價，這成為了不少海景房地區本地居民的真實寫照。

從中國地產熱潮洶涌之前看，05年作用時，剛好是第一批海景房泡沫破裂之后。當時的政府，經過了多年的努力，逐漸平息了泡沫破裂對於地方經濟的影響，比較有名的是北海市的海景房泡沫。然而意想不到的是，時隔不足十年，同樣的一幕在全國范圍的多個地區同時上演。估計這一次的產能消化，又要持續很多個年頭。

從地區發展的角度來說，一個地區要發展起來必須要有經濟帶動，有大量的人涌入，到這個地方定居工作，只靠養老和度假，始終都會缺少人氣，最終被遺棄。這就好比新型城鎮化的思路一樣，城鎮化，並非是房屋的城鎮化，高樓大廈的鬼城只會造成投資浪費，城鎮化的真諦在於人的城鎮化。而反觀海景房與房地產市場的發展也是如此。

歸根結底，地產市場的支撐還是在於消費人群，海景房的泡沫破裂實際上也是大勢所趨，未來這種趨勢會進一步在二三線城市的商品住宅中上演。

許一力，經濟學家，現任CCTV證券資訊頻道首席規則評論員。 （BWCHINESE中文網）