【蔡志雄專欄】如果「以租代買」是對的，那「以租代賣」呢？

房地產的價格在過去十幾年來漲了好幾倍，但是租金卻沒有跟上漲幅，導致租金投報率越來越低，以雙北市來說，普遍在百分之二以下，租房子相對買房子而言變得更划算，尤其現在房價下跌趨勢成形，房子越晚買越便宜，於是，有一種聲音說買不如租，鼓勵大家「以租代買」。

在房價下跌的同時，還包括交易量急速萎縮，房屋出售不易，有另一種聲音鼓勵大家既然賣不掉就別賣了，不如把房屋拿來出租，每個月可以有穩定的現金流，這是「以租代賣」。

「以租代買」跟「以租代賣」這二件事分開看似乎都言之成理，但是把二件事合在一起看，顯然就有邏輯上的矛盾了！

「以租代買」的人是房客，至於「以租代賣」的人是房東，通常對一方有利的，對另一方就不利，尤其在金錢這件事上。為什麼要買方先不買用租的？因為租金便宜，而且房價越來越低，房價的預期損失也要由屋主承擔，所以，當買方不如當聰明的房客，在租這件事上，目前對房客是有利的，換言之，對房東就是不利的。既然如此，那「以租代賣」要屋主暫時不要賣房子，只收取低廉的租金，卻有可能面臨巨額的房價預期損失，這樣對嗎？

舉個例子來說，一間六百萬的房子每個月收租金一萬元，一年可以收租十二萬，但是如果一年房價下跌百分之五，之後將房屋出售，將產生三十萬的損失，一來一往損失了二十萬，這樣「以租代賣」還會是對的嗎？

「以租代賣」就像股票賠錢不停損

而且，「以租代賣」代表本來是想要賣房子的，其中不少人是二、三年前房價高檔時衝進去買了預售屋，本來打算交屋後賣掉賺一筆，想不到交屋後卻碰上房價下跌，又捨不得降價賣，於是便有了「以租代賣」的想法。說句實在話，這跟股票買了大跌卻砍不下手，以為沒賣就沒損失，還頗有幾分類似。

本來是短期投資，賺一筆價差就跑，沒想到股價大跌，好吧，那就不要賣了，安慰自己說當作長期投資也好，反正還有股息可以收。當心！很多股票變成壁紙就是這樣抱出來的。幸好，房地產跟股票不一樣，價格就算會跌但總有一天會漲回來，但前提是要撐得下去，不能抱到一半被法拍了，那恐怕要承擔鉅額的房價損失，而且會比收到的租金高出很多。

所以「以租代賣」未必是錯的，但前提是要檢視一下自己的資金準備，未來房價下跌趨勢看來要在幾年內反轉的確有困難，有準備好資金能夠撐下去的人，才能「以租代賣」，直到房價回春的時候。

至於「以租代買」也不是永遠都是對的，要自住的只要找到適合的房子就可以買進，當一個只等低點永遠不買的人，那討論房價有什麼意義呢？