中國樓市市值驚人 一個潛在危機正在逼近

    安邦咨詢授權和訊網智庫發布

雖然中國對房地產市場進行了一定的調控，但上半年樓市泡沫的風險在進一步上升，亟需加強調控。與此同時，國內企業投資實業的意願明顯降低，出現了所謂「企業流動性陷阱」。安邦咨詢（ANBOUND）研究團隊認為，從近期中央釋放的多個調控樓市以及貨幣政策變化信號來看，中央在試圖阻止資金繼續大舉進入房地產，遏制金融和房地產過度發展對實體經濟進一步擠壓。

受貨幣超發、信貸快速擴張、房貸利率不斷走低以及國內居民投資渠道有限等多重因素的刺激，近些年我國居民住房貸款急速上升。特別是受去年增加居民部門槓杆率的政策走向以及房地產刺激政策的陸續出台，今年上半年我國居民放貸規模迎來爆發式增長，個人購房貸款高達2.36萬億元，不僅占同期銀行新增貸款7.53萬億元的3成多，更比去年同期多增1.25萬億元。

有機構的統計表明，我國房貸余額/GDP的比例在2015年底達到20.7%，到2016年底預計將超過25%；房貸余額增速2015年為23%，今年上半年更高達30%，上半年居民房貸月均新增額達到3933億元，創歷史新高。同時，今年初全國房價重回兩位數增長，一線城市地產價格更是出現暴漲，並向二三線城市傳導。

對於不斷膨脹的樓市泡沫，中央加強調控力度的傾向愈加明顯。今年7月中央政治局會議在部署下半年經濟工作基調時，提出要全面落實「三去一降一補」，並罕見提及了「抑制資產泡沫」。在股市低迷、匯市趨穩的情況下，中央這一表態被認為明顯指向了房地產市場。此外，銀監會發布最嚴銀行理財新規，保監會也表態不容許房企通過再融資對流動性資金進行補充，這些政策都意在收緊開放商的資金渠道，增加房企從資本市場「補血」的難度。

中央抑制資產泡沫、強化「去槓杆、去庫存」的意圖在貨幣政策變化上也有體現。日前結束的央行分支行長座談會，會議通報在論述繼續實施穩健的貨幣政策時，沒有寫入此前經常出現的「更加注重松緊適度」提法。而最新公布的央行二季度政策執行報告，也刪去了「更加注重松緊適度」這一慣用語。可見，下半年的貨幣政策將在保持中性適度的同時偏緊，其中抑制樓市資產泡沫是一個重要因素。

安邦咨詢（ANBOUND）研究團隊認為，從長期和中近期的風險因素來看，中央都有充足的緊迫性來擠破地產泡沫。正如市場指出的那樣，長期來看，隨着中國人口增長的放緩以及人口撫養比見底回升，再加上居民可支配收入的增速放緩，未來我國居民加槓杆空間以及償債能力都有限，我國房貸高增不可持續，未來一旦樓市價格出現明顯下滑，我國居民財富將大幅縮水，中國經濟遭受的巨大沖擊將不亞於當年日本和美國房地產泡沫破裂時的情況。

從中近期看，在資本泛濫、金融業和房地產業嚴重侵蝕實體經濟的影響下，我國制造業衰退明顯，民企投資實業的意願降到歷史最低點，央行不論發行再多貨幣也無法進入到實體經濟。根有關機構的估算，中國房產的市值達到了驚人270萬億元左右，為中國GDP總值的4倍，其中積淀的資金不下50萬億。毫無疑問，在我國房地產的金融屬性已經大大超過了商品屬性，房地產價格高位維持的時間越久，經濟活動創造有效信用和財富的能力就越低，房地產對包括制造業在內的實體經濟的擠壓就越嚴重。

因此，要想解開這個死結，阻止企業流動性陷阱和民間投資下滑的問題進一步惡化，遏制金融業和房地產業對實體經濟的侵蝕，就必須阻止資金進一步大舉進入房地產。因此，可以預見，未來將出台更多政策防止一二線城市樓價快速上揚，防止可能出現的樓市崩盤。將鼓勵各地根據「一地一策」原則，綜合運用土地政策、財政政策、金融政策，加強「去槓杆、去庫存」工作的實效。

新常態下的經濟轉型對中國在不同領域配置經濟資源是個考驗。從當前形勢看，要阻止企業流動性陷阱和民間投資下滑問題進一步惡化，必須遏制在資本過剩背景下金融資源在資產圈里不斷打轉，必須阻止資金進一步大舉進入房地產，而轉向實體經濟和消費領域。