金科股份：轉型教育產業 買入評級

事件評論結算高峰來臨，非核心城市加速去化。公司在重慶、江蘇兩地的項目陸續竣工結轉，2016年上半年營業收入增長100.27%，凈利潤同比增長42.47%，凈利潤增速低於營收增速，主要原因為少數股東受益占比提升，或因合作項目進入結算期所致。公司在報告期內銷售額同比增長22%，銷售面積增長41%，反映了公司對非核心城市項目的去化加速。

負債率平穩，多元化融資，債務結構優化。報告期末，公司資產負債率為83.89%，真實負債率為77.89%，與一季度末相比微幅下降。公司在報告期內通過多模式進行融資，其中資本市場直接融資到賬90.5億元，債務結構得以優化，融資成本創下新低。在銷售回款和融資帶動下，公司貨幣資金覆蓋率回升至0.72。

「核心十城」戰略落地，項目布局優化。公司上半年新增獲取10個項目，其中獲取位於「核心十城」的優質項目8個，獲取方式主要為項目收購、合資合作模式，新增計容可建面積約249萬平方米，標志着公司重點布局「核心十城」戰略落地，公司項目布局得到充分優化。

依托地產主業，轉型教育產業。公司積極探索轉型，戰略思路圍繞「地產+社區綜合服務」，目前教育產業已成為公司轉型重點方向。2016年7月5日，公司董事會決定分別出資10億元成立金科社區綜合服務集團和教育投資管理公司，初步錨定了公司未來轉型方向初步錨定了公司轉型方向，未來發展值得期待。

投資建議：公司「核心十城」戰略逐步落地，同時加快非核心城市項目去化，項目布局不斷優化。依托地產主業，轉型教育產業值得期待。

預計2016年、2017年EPS分別為0.34和0.42元/股，對應當前股價PE為12.10和9.79倍，維持「買入」評級。

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