2014天津商業地產新增供應202.8萬平 同比狂漲65%

延續2013年的供應增長態勢，2014天津（樓盤）商業市場全年新增供應202.8萬平米，同比上漲65%。近兩年，大量商服用地和綜合性用地的成交，使得商業市場新增供應旺盛，然而市場消化能力有限，2014年商業市場成交量僅為62.1萬平米，與13年同比下滑13%。14年商業成交價格18213元/平米，同比去年同期上漲12%，雖然在成交量上有所下降，成交價格還是保持了穩中有升的趨勢。

進入2014年，天津優質商業供應規模繼續擴張，全年有5個新增商業項目：永旺夢樂城梅江店、天津遠洋未來廣場、天津恒隆廣場、濱海新區的寶龍國際中心和漢沽一商友誼購物廣場進入市場， 新增商業總面積達51.3萬平米。2014年底天津中心城區主要商圈優質商業首層租金達528元/平米•月。

未來兩到三年內，天津城區的商業版面將隨著每年近500000平方米的新增商業面積而發生巨變。這些新增供應主要規劃在二級商圈及區域型商圈，尤其是在天津自貿區行政審批通過后，濱海新區商業未來將會迎來更多的關注。伴隨著知名開發商打造的商業項目的入市，天津商圈的品質和商業整體水平將得到有效提升；但大量優質商業的集中入市，也使得未來整體市場租金上漲存在壓力。

2014年，企業和投資者的觀望態度明顯，對寫字樓物業的開發日趨謹慎，天津辦公市場供應量縮水明顯，總供應面積96.2萬㎡，同比下滑34%。全市辦公物業存量已達617萬平米，其中濱海新區和中心城區存量占比分別為46%和26%，是寫字樓的主要存量區域，龐大的市場存量加劇了市場風險。14年辦公市場成交面積約67.9萬㎡，同比上揚14%，相比於供應市場，需求市場表現疲軟，市場消化能力明顯不足。年內辦公物業成交均價為10866元/㎡，同比下滑5.6%。

租賃市場，2014年天津存量甲級寫字樓的租賃市場態勢平穩，租金水平與上一年末基本持平，維持在137元/㎡·月。優質寫字樓客戶爭奪激烈，新興寫字樓面臨空置壓力。

2014年，天津開始汽車限號，迫使外地企業不斷向外環以外遷移；高經營成本及嚴重的交通擁堵問題，將中小企業不斷由核心商業商務區向外擠壓；近郊區域的辦公物業，尤其是總部基地項目，以其低廉的租售價格和便捷的交通條件迎來新的發展契機。年底，天津自貿區行政審批通過，未來濱海新區將導入大量的企業資源，為形勢嚴峻的濱海寫字樓市場注入活力。

公寓方面，2014年天津銷售型公寓市場新增供應85.8萬平米，同比增長10%；公寓成交市場在第四季度達到年內尖峰，全年成交量為47.1萬平米，與2013年成交量相比，大幅下滑23%，供應量的持續增長給逐步萎縮的需求市場帶來壓力；公寓成交均價為12759元/平米，成交價格下滑6%。三季度，住宅“限購”政策的放寬， 對公寓市場產生巨大影響，成交呈現兩極分化，優質公寓項目成交平穩。

2014年共有5個服務式公寓項目入市。服務式公寓租賃市場，整體呈現周期性變化，處於維穩狀態，租金於224元/平米• 月左右波動，每年第一、四季度，部分服務式公寓會采取降低租金的方式防止客戶流失。

伴隨八大里土地的出讓，公寓市場將面臨新一輪的結構性分化，未來大戶型公寓主要為八大里地塊中的“城市型公寓”，其它地區公寓將仍以小戶型產品為主。