百億地王之後上海樓市變局：預測對未來政策走向

南京（樓盤）、蘇州（樓盤）等城市樓市新政落地後，引發對於其他核心一二線城市是否會出台新政的思考。8月17日，融信以110.1億的總價擊敗17家各路土豪，以10萬/平方米的名義樓板價，14.3萬/平方米的可售面積樓板價，創下全國樓板價地王。那麼，對於上海（樓盤）樓市來講，「地王」頻出之下的樓市政策走向會向哪方面走？。

筆者認為，在「滬九條」樓市新政已經出台的市場背景下，當前上海樓市發展過程中存在兩大干擾因素，一是「地王」，二是「類住宅」。

「加槓杆」場外配資拿地，「地王」頻現背後的系統性市場風險

從上海樓市走勢來看，由於「滬九條」的嚴格執行、市場需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走勢會逐漸趨於理性，二季度已經呈現「量跌價穩」供求繼續博弈的特征。但是，由於5月份以來「地王」頻出，因為「地王」的頻現三季度上海樓市再現量價齊升，「地王」成為干擾上海樓市回歸理性的一項非常重要因素。

比如，8月17日，在上海土地市場瘋狂的行情之下，位於上海靜安（原閘北）中興社區的一幅住宅地塊進入掛牌階段，起拍價46億，吸引了18家企業前來競拍。最終融信以110.1億的總價擊敗17家各路土豪，以10萬/平方米的名義樓板價，14.3萬/平方米的可售面積樓板價，139%的溢價率，創下中國土地成交史上最貴地王記錄，未來項目售價毫無疑問將超過18萬/平方米。這又將為上海樓市增加一把火。

此外，從當前上海土地市場特征來看，今年以來上海「地王」現象已與往年不同，往年一般是一個城市出一個「地王」或少數幾個「地王」，一旦市場遇到調整，那麼這幾個「地王」或許會存在操盤的風險，最糟的結果就是項目降價銷售或股權轉讓，整個市場風險被控制在局部范圍內，還不至於是整個市場的。而現在上海土地市場，一旦有住宅類用地出讓便是「地王」，即使像青浦、奉賢、崇明等郊區的住宅類用地也是被高溢價拍出，那麼，這也就意味着市場風險不是單個項目的，而是整個市場的，一旦有風險就是系統性的風險。

再加上房企越來越多通過金融機構場外配資 「加槓杆」方式進行拿地，甚至不惜成本制造「地王」，從預期影響來看，隨着政策面的收緊與市場調整期的到來，在上述熱點城市制造「地王」的風險會增加，一旦這樣的風險到來，風險就不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構，甚至金融機構背後的個人投資者。因此，對於上海土地市場來講，一旦樓市進入調整的階段時，整個市場有可能會出現跌聲一片，批量的「地王」項目有可能因此而陷入困局，系統性的金融風險極有可能會爆發。

「類住宅」市場的火熱，政策面存在收緊的可能性

上海「滬九條」限購從嚴後，辦公產權的公寓式辦公（類住宅產品）迎來火熱的局面。同策咨詢研究部數據顯示，截止8月14日，上海辦公產權的公寓式辦公存量面積為115.25萬平方米（3月底是159萬平方米），按照近3個月平均去化速度，市場去化周期已經降至5.88個月（3月底是10.6個月），在商品住宅供應稀缺、價格快速上漲的市場背景下，公寓式辦公（小面積低總價的類住宅）因此而銷售火熱。現在市場去化周期已經由3月份的10個月降低至6個月以下，市場去化速度大幅提升的同時導致庫存大幅降低，這類產品的價格也呈現上漲的態勢。 「滬九條」新政之後，由於限購條件的提高，這類物業因為不限購再次迎來了新的去化機會，這類項目在接下來市場當中仍然會成為市場的新寵。

正是由於如此，一些原先購買住宅的客戶轉投「類住宅」產品，導致「類住宅」銷售較好，占到商辦市場的大部分份額，雖然起到積極去化商辦市場庫存的作用，但是，也引發投資類客戶對於類住宅產品的炒作，引起類住宅市場價格也呈現出上漲的態勢。對於類住宅政策走向來看，由於「類住宅」的火熱北京（樓盤）已經開始采取「限購」措施，當前而上海「類住宅」的積極去化與價格的上漲同樣也引起持續的關注，如果市場也出現過熱的狀態，不排除下半年「類住宅」也出現政策收緊的可能性。

「滬九條」作為一項長期政策，下半年將繼續收緊

「地王」頻出導致7-8月市場再次出現量價齊升，其實是削弱了「滬九條」政策的執行效果，也延後了市場調整期的到來。這也進一步促使官方在「滬九條」政策執行層面進一步收緊。此外，上海市市委書記韓正及住建委相關領導指出，房地產市場「滬九條」不是權宜之計，必須長期堅持，實施過程中要做到違規必處，保持房地產市場平穩健康發展。這也暗示「滬九條」政策將從執行的角度從嚴。

從市場去化壓力來看，截止2016年8月16日，上海市商品住宅庫存量已經降至814.60萬平方米，按照3個月移動存銷比來計算，市場去化周期已經縮短至6.40個月，雖然短期內上海商品住宅基本面仍然沒有去庫存壓力，但是，隨着政策面執行的從嚴，市場去化周期會因為供應量的增加、銷售量的減少而持續回升。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從政策發展趨勢來看，市場火熱及地王頻出有可能加速政策從嚴執行，尤其是靜安融信百億地王之後，官方會密切關注上海樓市變化。筆者預計9月份前後樓市調控政策有可能會進一步從嚴執行，新一輪的「控地王」降槓杆等措施也會來臨，房地產市場調整極有可能會因此而來臨。從調整的時間來看，由於下半年以來的「地王」頻出再次推升市場熱度延後了市場調整期，政策9月份前後再次從嚴執行後，有可能使本應下半年就進行調整的市場延後至明年上半年。

從市場的趨勢來看，如果9月份前後新政從嚴執行，市場成交量勢必會出現下滑，伴隨着供應量的增加，為「金九銀十」的市場帶來一些不確定性。預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在下半年出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及外環沿線「地王」頻出的板塊極有可能率先降價。屆時，如果企業沒有做到「未雨綢繆」，那麼，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

對於房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好2016年市場尚未調整前的最後跑量「窗口期」，不要戀戰市場（期待買漲不買跌一直持續），要未雨綢繆，增加現金儲備，提前做好2016年市場應對策略，防止市場環境在2016年下半年及以後出現變化而導致企業被動推盤的局面。

下半年上海樓市政策走向的5點預判

綜上所述，上海樓市調控政策有可能會在執行的角度從嚴，也有可能會有一些有針對性的調控措施「控地王」。具體來講：

1、「地王」頻出導致7-8月市場再次出現量價齊升，其實是削弱了「滬九條」政策的執行效果。從官方表態來看，房地產市場「滬九條」不是權宜之計，必須長期堅持，實施過程中要做到違規必處，保持房地產市場平穩健康發展。因此，這也暗示接來下上海樓市要加大「滬九條」的執行力度，「滬九條」政策將從執行的角度繼續從嚴。

2、上海上半年土地出讓的量確實不多，下半年會加快宅地供應，從供應的角度解決供需矛盾及市場過熱的問題。

3、既然有「地王」頻現的現象，那麼下半年也勢必會有相對應的「控地王」的措施，以防止市場出現系統性的風險。比如針對拿地場外配資加槓杆拿地情況給予監管和控制，對於拿地首付比例進行提升，對於拿地後的開工時間、達到預售條件的時間及竣工的時間給予限定等等，為土地市場「降槓杆」，防止地王頻現而導致的系統性風險。

4、「商改住」繼續推進，以改善以居住為目的的市場供求矛盾，同時，針對「類住宅」產品出現投資過熱的現象，不排除上海會模仿北京出台限購類措施。

5、樓市過熱盡管是由於市場供求、貨幣供應等主要因素導致，但是，作為次要因素的中介公司有可能還會被查出一批，在首付貸、虛假房源、壟斷房源、違規交易等諸多方面有可能會進行新一輪的市場整頓行為。