趕超！前8月住宅成交額超去年全年

和訊房產消息 根據亞豪君岳會統計數據顯示，截至8月15日，2016年前8個月北京（樓盤）商品住宅（不含保障房與自住房）成交總金額已高達2400.41億元，幾乎追平2015年全年2466.75億元的貨值水平。

商住價跌量翻5倍，成剛需剛改購房主力路徑

分產品類型來看，今年來商住類產品的成交量出現出現飛躍式增長。

據亞豪君岳會統計數據顯示，2016年前8月（截止8月15日）北京商住類產品共成交41629套，相當於去年同期的5倍，相比去年全年成交量也高出98%，並創造歷史新高。成交量的翻倍增長，也使得今年截至目前（8月15日）商住類產品成交金額高達774.82億元，相比去年全年增加了88%。

亞豪機構副總經理高姍分析認為，今年商住類產品成交的暴漲雖然一定程度上受到通州「雙限」前集中成交，以及商住全面調控傳言的影響，但從集中成交前的3月與傳言逐漸淡去的8月商住成交占比情況來看，均保持了占據當月樓市總銷量半數左右的比重，因此，北京商住已明顯成為商品住宅市場的主力。

究其原因，則主要是由於其較低的購置成本，高姍認為，2016年商住類產品套均總價僅為186萬元，而同期普宅類產品套均總價已經高達430萬元，較低的購置成本、不限購的終端優勢，再加上近期商住類產品「住宅化」的產品屬性的不斷加強，也使得其成為了剛需剛改需求購置新房的主力路徑。隨着普宅類產品價格的繼續走高，商住類產品的成交量也仍將繼續拉升，而受到供應量較大、競爭激烈等因素的影響，商住類產品價格水平近期出現過快上漲的可能性較小。

                                   商住產品成交年度走勢

別墅量價齊升，兩極產品托起市場

從別墅市場情況來看，2016年則出現量價齊升的現象。

根據亞豪君岳會統計數據，2016年前8個月（截止8月15日）北京別墅市場成交均價35229元/平方米，相比去年同期上漲414元/平方米，而成交套數4402套則相比去年全年還超出791套。由此別墅產品為今年的住宅成交貢獻了479億元的貨值，相比去年同期增加一倍有余，相比去年全年也超出25%。

亞豪機構副總經理高姍分析認為，今年別墅市場成交的大幅翻身，主要是受到兩類產品的托升，一類是高端的城市別墅產品。受到土地出讓特征的影響，近兩年涌現出包括首開琅樾、龍湖西宸原著、保利首開天譽等一批地段位置優越的城市別墅，這些項目結合了城區的便利性與產品的低密度雙重優勢，因此也成為吸引財富人群置業的優質選擇。除去上述項目之外，今年年內包括景粼原著、懋源璟岳等在內的多個城市別墅新項目也將陸續入市，而基於土地市場特征的再度變化，新增供地將以郊區小戶型為主，未來能夠開發為城市別墅的土地幾近絕跡，因此這也將成為最後一批城市別墅產品的集中供應，其絕版效應也將對項目去化產生較大推動作用，預計到2016年年底之前一段時間內，城市別墅仍然將繼續推動別墅市場的成交上行。

另外還有一類則是商住別墅產品，以龍熙旭輝6號院為代表，這類產品以低總價、高舒適度滿足了改善型客群的「別墅夢」，因此也在今年的別墅成交市場占據了一席之地。不過從目前市場情況來看，由於出產這類項目對地塊容積率有一定要求，對產品品質的打造也有一定要求，因此雖然個別項目的集中成交對別墅整體銷量形成了一定支撐，但商住別墅尚未形成氣候。

2016年（截至8月15日）別墅成交金額排行

普宅漲價最快成交下滑，需求被迫轉向二手市場

最後從普宅市場來看，不同於商住與別墅的成交上行，普宅成交量不升反降，但價格漲勢最為明顯。根據亞豪君岳會統計數據顯示，2016年前8個月（截止8月15日）北京普宅類產品僅實現成交26683套，成交面積325.42萬平方米，相比去年同期分別減少17%、9%。而與此同時，今年前8個月（截止8月15日）普宅成交均價高達35223元/平方米，相比去年同期上漲23%。

亞豪機構副總經理高姍分析認為，受到土地成本大幅攀升的影響，高價項目日漸增多，而高價新盤的入市也拉動了周邊老項目價格快速進入上漲周期。價格的大幅上漲，也使得前8個月（截止8月15日）成交貨值在成交量走低的同時還出現20%的增長。

不過與此同時，高姍認為，土地供應不足帶來的住宅項目供應的稀缺，雖然使得這些漲價項目仍能保持一定的去化率，但普宅的套均購置成本由去年的328萬元飆升至430萬元，也已經將更多需求擋在門檻之外。

而此時，二手市場由於房源的豐富性以及較高的性價比，使得其吸附需求的能力也在不斷加強，根據亞豪君岳會數據顯示，2016年前8個月（截止8月15日）北京二手住宅共實現成交168588套，相比去年同期增幅高達46%。從未來發展趨勢來看，基於土地、建安等成本的不斷上漲，普宅產品價格仍然將保持走高態勢，並逐漸完成去中低端化，而與此同時，二手市場則將成為剛需剛改的主力陣地。

新房普宅、二手房成交對比

按照前8個月2400億的成交貨值來計算，預計2016年全年成交貨值將達到3600億以上，再加上進入下半年之後房企開始主推高端產品入市，以拉升利潤，因此全年成交貨值甚至有可能達到4000億。而隨着政策利好邊際效應的不斷遞減，以及高端項目入市占比的提升，預計年底前幾個月北京商品住宅的銷量走勢將趨於平穩，但市場價格不可避免仍將持續走高。