保利地產：多元化投資持續推進 買入評級

事件：2016年8月30日，保利地產(600048,股吧)發布2016年半年報。2016年上半年，公司實現營業收入551.47億元，同比增長30.23%；實現歸母凈利潤49.6億元，同比增長0.21%；實現基本每股收益0.46元，與去年持平。公司上半年實現銷售面積821.84萬平方米，同比增長40.55%，實現銷售金額1106.25億元，同比增長45.48%。

點評：

受項目影響凈利潤增速較低，業績確定性較好。2016年上半年，公司實現營業收入551.47億元，同比增長30.23%。受本期結算項目中少數股東權益占比較高的影響，本期實現凈利潤49.6億元，同比僅增長0.2%。上半年公司房地產業務結算毛利率31.1%，維持在過去三年的平均水平。截止2016年6月末，公司預收款項1656.44億元，相比去年年末增長24.97%，公司業績確定性較好。

經營有所改善，資本結構優於板塊。受營業收入增速提高的影響，公司周轉率顯著提高，與去年同期相比提升30%。公司上半年管理與銷售費用占銷售額的比重為4.51%，與去年同期相比下降0.13個百分點。截止報告期末，公司資產負債率74.86%，剔除預收賬款後資產負債率59.35%，低於板塊水平，資本結構更為合理。目前，公司持有貨幣資金462.6億元，明顯高於於短期借款和一年內到期非流動負債的總和。

等量拓展，項目儲備充足。2016年上半年，公司堅持將拓展重心放在一線和部分二線城市，共獲得36個項目，總出資450億元，新增容積率面積762萬平方米。其中，一二線城市拓展面積569萬平方米，拓展金額421億元。根據公司等量拓展的原則，今年新獲項目較多，但土地風險仍然可控。截至報告期末，公司共有在建擬建項目286個，其中一二線城市占比約為71.4%。規劃建築面積和待開發面積可以滿足公司未來2至3年的開發需求。報告期內，公司新開工面積921萬方，竣工面積626萬方，分別同比增長26.9%和33.0%。

房地產金融業務與社區服務業務穩步推進。公司在房地產基金領域具有先發優勢。報告期內，保利資本順利完成了首個房地產基金的發行，並完成對滴滴出行的股權投資，又與粵財控股等6家發起人擬共同發起設立粵港證券。公司上半年完成5億元股權投資，持有粵高速4.84%的股份。物業公司目前擁有350個在管項目、9000萬平方米物業管理面積，並以此為基礎繼續推進「三位一體」養老戰略。報告期內，公司完成健康養老平台公司設立，規劃或投入運營養老的項目共11個。

盈利預測及評級：我們預計公司16-18年歸屬母公司凈利潤分別為143.11億元、163.47億元和186.93億元，按照公司最新股本計算，對應的每股收益分別為1.21元、1.38元和1.58元，對應的2016年9月1日收盤價（9.4元）的市盈率分別為8倍、7倍和6倍，維持「買入」評級。

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