將房地產調控進行到底

國家統計局1月18公布了2011年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。70個大中城市中，有52個城市新建商品住宅（不含保障性住房，下同）價格環比下降，比11月份增加3個城市，占74%。隨著調控深入推進，自2011年10月份以后房價環比下降覆蓋面由此前的相對緩慢擴展轉為大幅擴散，房地產調控效果開始大范圍持續顯現。

始于2010年4月份的此輪房地產調控已經持續了近兩年，數據顯示，在政策高壓下，調控效果正在持續地、更大范圍地顯現，房地產市場由相對景氣轉變成基本接近蕭條的狀態。當前廣大普通購房者觀望情緒濃厚，房地產庫存逐步增加（據我們測算，目前房地產市場庫存積壓情況仍好于2008年）；另一方面，開發商資金壓力日益增大，開發商國內貸款增速由調控前的累計增長44.3%（2010年3月增長44.3%，2月增長46.1%，2009年底達到階段峰值48.5%）一路降低至2011年底的增長0%，與此同時，開發商自籌資金增長率一路走高，2011年后由于開發企業資金來源面臨嚴重制約，增長率又開始有所下降，表明開發企業資金壓力日益嚴峻。

2011年的樓市，“金九銀十”沒有出現，而且銷售面積累計增速一路加速下滑。但房價并沒有隨供求關系的變化而大幅調整，即使在炒房成風的溫州也是如此。房價調整遠未到位，房價仍處“次”剛性階段，人們預期中的“降價潮”并沒有來臨。

當前處于資金緊張和銷售疲軟“雙重擠壓”中的開發商，正寄望政府出于穩增長的考慮而放松房地產調控，即使在成交量銳減的情況下，也不愿意隨供求關系的變化而相應調整價格，當前房地產市場正處于這種僵持階段。從這個意義上，筆者認為，目前房地產調控正處于關鍵時期。

房地產“降溫”帶來的稅收和土地出讓金收入大幅下降，使得地方政府有或明或暗地放松調控的動機。要警惕地方政府實施放寬限購的“變相松綁”，同時要防止中央對中小微企業的信貸支持間接流入房地產領域。為了干預和影響房地產調控，開發商及其相關利益體不斷制造出房地產市場已一片哀鴻之相，不斷釋放出干擾信號，目的就是要混淆視聽，誤導民眾預期，妄想改變市場走勢，企圖重回過去房地產調控半途而廢的老路。普通民眾對房地產市場預期是影響調控效果好壞的重要因素，相關部門要及時發布、明確傳達調控目標和政策，正確引導民眾預期。

在這調控的最關鍵時期，筆者相信，中央政府必然會繼續高舉調控大旗，調控政策不放松不動搖，以壯士斷腕式的氣概將房地產調控進行到底，促進房價合理回歸。唯有如此，中國經濟才能實現轉型發展的可能（房地產調控多多少少會影響經濟增長，但經濟增長適當放緩是必然付出的代價），經濟發展成果也才有可能惠及平民百姓，也才能為民生和諧與中國經濟下一輪的健康發展奠定堅實的基礎。

經濟的發展最終是為了民生發展。房地產價格過高、漲幅過快已經成為影響民生的首要因素。當前，房價還遠沒有達到政府和民眾的合意狀態，我們認為，整個政策和市場周期將有可能延續到未來的1年-2年。目前以限購為特征的帶有“治標”意味的行政調控，要等到以房產稅為代表的“治本”政策基本形成后，才會退出，屆時房地產市場的政策法律環境才能基本形成。2012年針對房地產市場的調控手段仍將以限購為主。

關于房價下行的幅度，我們認為，10%-20%的降幅在政策預期目標當中，如果沒有達到這一目標，政策就不會放松。 　（作者系北京大學經濟學博士、宏觀經濟研究員）