農村集體土地入市，房價與小產權怎么想？

農村經營性集體建設用地入市試點即將展開，它對房地產有什么影響？

1月10日，新華社播發通稿《國土資源部負責人談農村土地制度改革試點》，國土部部長姜大明答記者問。此前的2014年12月2日，習近平主持召開的中央全面深化改革領導小組第七次會議，審議了《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。該《意見》近日已由中辦、國辦聯合下發。

不出意外，會有專家出來分析農村集體土地改革對房地產的影響，臆想的有兩件事：一個是土地供給量將大幅增加，房價要下跌；另一個是，小產權房要轉正了。

很抱歉，攸克君的看法是，從長遠看，土地制度的改革無疑會將對房地產市場產生深遠影響，但在可見的將來（比如3年左右），現行集體土地制度改革，與房地產市場基本沒有直接關係。分析如下：

一、農村經營性集體建設用地入市試點，是否意味著短期內土地供應的增加？

否。請注意，真正進行試點的是“農村集體經營性建設用地”。存量農村集體經營性建設用地，現狀復雜，無論是改造還是拆遷，很難在短期內形成有效供應；增量農村集體經營性建設用地，絕大部分是用來修建農田水利等生產設施的，只有少部分用於“經營性建設”，總量非常有限。

尤其是，姜大明強調，“堅持小范圍試點”，“非試點地區不要盲目攀比，擅自行動”，就更加限制了入市集體土地的供應量。在2017年底試點完成前，集體經營性建設用地的有效供應量非常小。

二、集體經營性建設用地的入市，能否用於房地產開發，或者說為房地產開發提供一個新的渠道，從而擴大土地供應量？

否。姜大明說，要賦予農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能，建立城鄉統一的建設用地市場。理論上來說，這類集體用地可能不經征地環節而直接進入建設用地市場交易，從而實現“與國有土地同等入市、同權同價”。從文字表面來理解，這些土地似乎也可用於房地產開發。

但請注意，任何土地，包括城市國有建設用地和集體經營性建設用地，都有一個“用途管制”。所謂用途管制，即土地使用權的流轉不得改變已經確定的土地用途，規劃當中是做什么的就是做什么的。

那么，集體經營性建設用地流轉，是否包括用於房地產開發？中央農村工作領導小組辦公室、國土資源部、農業部在農村集體經營性建設用地入市試點方面盡管有不少分歧，但以下共識從未改變——“（入市集體土地）用於房地產，想都不要想”。

三、小產權房會轉正么？

否。無論是中央《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，還是姜大明的答記者問，都找不到任何允許讓小產權房轉正的字句。

但值得注意的是，姜大明說，對因歷史原因形成超標準占用宅基地和一戶多宅等情況，探索實行有償使用；探索進城落戶農民在本集體經濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地——這兩句話中有三個關鍵詞，一個是“歷史原因”、一個是“有償使用”、一個是“有償退出或轉讓”，攸克君認為，姜大明這幾句話給試點地區留出了一定的政策空間，就看試點地區如何“創新”了。不過，如果創新的內容包括在規劃范圍內給部分小產權房轉正，也必然是小心謹慎的，也必須上報國土資源部批準。

姜大明強調，試點地區封閉運行，2017年結束。這意味著，即便試點地區形成一定創新、突破，未來3年內，都不可能在全國范圍推廣。全國小產權房想藉此曲線轉正，幾乎沒有可能。至於3年以后的事，誰知道呢。

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