待售住宅低于預期 房地產價格難現大幅下降

國家統計局公布，2010年6月末全國待售住宅面積為1.06億平方米。業內指出，目前商品住宅待售情況并不嚴重，大大低于市場預期，房價大幅下降的可能性較低。

據中國證券報8月6日報道，國家統計局8月4日晚公布2005年以來全國房地產開發企業商品房待售情況，全國商品房待售面積從2005年末的1.47億平方米增加至2010年6月末的1.92億平方米，其中，住宅從2005年末的0.86億平方米增加至2010年6月末的1.06億平方米。

業內指出，與去年800多萬套的銷售相比，目前商品住宅待售情況并不嚴重；下半年在商品房供應量和銷售量雙雙增加的背景下，房價調整的方向不改，但大幅下降的可能性較低。

待售商品房低于預期

招商證券賈祖國指出，商品房待售面積是指已經竣工但尚未銷售的面積，也即通常意義上的現房未售數據，考慮到取得預售證后預售不力但未獲得竣工備案表的房地產項目，待售面積真實數據應該會再高些。

截至今年6月末，全國商品住宅待售面積為1.06億平方米，同比去年增長0.2%，但環比去年末減少7%。

在業內看來，數據顯示出全國商品住宅待售情況并不嚴重，大大低于市場預期。

如果按照套均90平方米計算，至今年6月末，全國待售商品房約213萬套，其中住宅約117萬套，然而，2009年全國住宅銷售為804萬套。由此，賈祖國認為，竣工未售住宅量相對很小，也遠比市場預期小得多，這也顯示了未來房價大幅下降的可能性較低。

國信證券方焱也表示，今年6月末商品住宅待售面積環比去年減少，表明上半年銷售下降也有供給不足的因素。

數據顯示，2006-2010年6月，商品住宅待售面積僅比2005年末增加了2082萬平方米，而商品房竣工面積則達到26.68億平方米。

另據統計，1999年-2009年，我國商品房竣工面積累計為47.33億平方米，以90平方米的套均面積計算，11年間竣工的商品房約為5,259萬套。

不過，業內同時指出，自去年下半年起房地產行業新開工量大幅上升，將會在今年下半年形成新的供應，同時下半年銷售同比會有所下降，預計隨著新供應在2011年前后的竣工，未來全國商品房待售面積會略有上升。

與此同時，全國商品房庫存量明顯增加，7月份北京商品房庫存已經達到約9.38萬套，環比6月增加近3%，比4月份時增加7.3%；全國多數城市7月底庫存環比也出現上升，平均升幅為4.8%。

供給有望大幅增長

萬科(000002)7月份銷售面積為75.8億平米，銷售金額為84.4億元，盡管環比6月份分別下降約11%和4%，但單月銷售數據仍為僅次于今年6月份的次高。

業內人士指出，萬科數據再次超越預期，預計全年銷售額將超過750億元。

國泰君安孫建平指出，萬科的銷售業績并非行業縮影，只是一枝獨秀。由于供應節奏、樓盤區域布局、產品結構、價格策略等原因，行業大部分公司并沒有獲得萬科這樣的好業績。

受4月份推出的房地產調控新政影響，5月和6月份全國商品房交易量急劇萎縮，但7月份主要城市的交易量則在開發商加大推盤和降價促銷的帶動下出現回升。

根據莫尼塔證券統計，全國37個主要城市的日均交易量在5月遭遇了36%的環比下跌，而6月環比下跌的速度放緩至13%。今年7月，主要城市的日均交易量環比6月出現4.3%的正增長。

本輪地產銷售下滑主要源于政策調控，并非需求的自然收縮，隨著調控政策預期的趨穩和開發商優惠促銷手段的陸續推出，潛在購房者的真實需求會逐漸釋放。

與此同時，由于去年下半年以來投資和新開工的大幅增長，今年下半年全行業供給會比上半年明顯放大。

根據莫尼塔證券估算，今年三季度的潛在供給環比增長能夠達到15%，四季度更是高達32%，遠高于二季度5%左右的增長。他們認為，在潛在供給大幅增長的背景下，預期實際銷售量的反彈幅度只要保持在季環比25%以內，則房價調整的方向不改，面臨更嚴厲調控政策的風險也會繼續降低。

不過，孫建平指出，銷售過快回暖對行業基本面和地產股投資來說不是好事，將動搖開發商降價決心，同時增加政策壓力，使得真實購買力得不到修復，進而拉長市場調整周期。

(王彥彥 編輯)

免責聲明：本文所載資料僅供參考，并不構成投資建議，世華財訊對該資料或使用該資料所導致的結果概不承擔任何責任。若資料與原文有異，概以原文為準。
世華財訊資訊中心：editor@shihua.com.cn 電話：010-58022299轉235