上海新房日成交上千套有隱情?動遷房"混"入導致"回暖"假象

上海新房成交量連續4日出現日成交超1,000套，由于“混”入較大比例動遷房數據，讓公眾產生樓市急劇“回暖”的錯覺，剔除動遷房后成交量依然低迷。

據中國證券報4月9日報道，“遲到的小陽春”還是“倒春寒”，3月下旬，由于開發商集中精力推新盤，上海新房成交量連續4日出現日成交超過1,000套的“久違”景象。不過，這背后的事實是，由于“混”入較大比例動遷房數據，讓公眾產生了樓市急劇“回暖”的錯覺。數據顯示，如剔除動遷房，上海4月以來成交量持續走低。

剔除動遷房成交量依然低迷

首先來看一組數據：僅3月29日一天，上海一手房簽約套數就已達到1,510套，創下2007年8月25日（1,867套）以來的31個月新高；3月28日成交量也高達1,325套，接近去年10月28日的1,438套水平。3月30日、3月31日火爆勢頭不減，依然保持日成交破千的態勢。

但根據記者掌握的核心資料顯示，3月29日當日成交的1,500套住宅中，有928套是原南匯的動遷配套房，超單日交易量的2/3，成為當日商品住宅成交最多的區縣。

根據佑威樓市通系統提供的數據，如果剔除動遷配套房，3月30日至4月4日的單日商品住宅的成交套數分別是530套、564套、421套、365套、310套、194套。上海樓市的成交量還是一如既往的低迷。

佑威樓市通系統提供的數據顯示，上周（3月29日-4月4日）上海市商品住宅成交面積36.2萬平方米，與前周相比大幅上漲了74%，成交均價為18152元/平方米，環比前周下跌了11%。上周成交量在3月29日僅一天出現破千后，持續下滑，而到4月4日其成交套數僅一百余套，成交量可謂是“一落千丈”。供應量也在前周放量后“曇花一現”，回落至低點。

開發商內部認購制造“買氣”

中國房地產信息集團分析師薛建雄分析“日成交千套”的內情：其一，個別動遷房和商業項目集中在幾天內成交。其二，一些住宅采用“小量、低開”策略帶來熱銷口碑。

薛建雄認為，實際上近期有一批熱銷的樓盤，成交均價都要比周邊樓盤低20%左右，但多數是采用內部員工價或老總價的形式售出，一般客戶即使排隊也無法買到。

“在樓市買漲不買跌的情況下，開發商直接降價會導致市場更加低迷，不但賣不掉，價格還可能再度下跌。”薛建雄透露，在通常“銷售穩定價格”的情況下，通過8-9折的內部認購形式，讓市場參與各方都獲得10%-20%的利潤，從而調動各方的參與，以增加“買氣”。

佑威房地產研究中心副主任陸騎麟表示，上海商品住宅在單日成交破千后，成交量一路下跌，不得不讓人懷疑此輪的回暖呼聲是否具有持續性。一些成交量相對較大的項目都出現明顯的投資性買房的進入，而部分開發商通過高定金撤銷率來制造人氣。

(李艷?編輯)