量價齊升意料之中 9月樓市反彈還能走多遠

9月70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9．1％，銷售面積大幅上漲51．7％。業內人士認為，隨著月末新一輪調控政策的出臺，樓市反彈不確定性加大。

據新華社10月15日報道，國家統計局15日發布的數據顯示，9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9．1％，漲幅比8月份縮小0．2個百分點；環比上漲0．5％。同時，9月商品房銷售面積達到了10,446萬平方米，相比8月份的6,886萬平方米，大幅上漲了51．7％。在銷售量的推動之下，房價在維持了兩個月環比持平之后開始上漲。業內人士分析認為，9月量價齊升的局面此前已在意料之中。不過隨著月末新一輪調控政策的出臺，8月以來出現的樓市反彈走勢如何，成為各方關注的焦點。

成交量環比大漲　推動價格走高

數據顯示，前三季度，全國商品房銷售面積6．32億平方米，同比增長8．2％，增幅比1－8月提高1．5個百分點。其中，9月當月，全國商品房銷售面積10446萬平方米，同比增長16．6％，環比8月份的6886萬平方米，更是大幅上漲了51．7％。

9月成交量的大幅增加基本符合此前的市場預期，由于8月以來全國房地產市場的反彈勢頭明顯，再加上“金九銀十”的傳統銷售旺季，大批開發商加緊了在9月、10月間的推盤速度，部分開發企業也開始采用打折優惠的措施吸引需求入市。種種因素的疊加導致4月以來積累的市場需求在8月、9月間出現了一次集中釋放的小高潮。

伴隨著成交量的走高，成交價格也開始重新進入上升通道。根據國家統計局發布的數據，在9月份，70個大中城市中僅有海口的房屋銷售價格指數出現了環比0．1％的回落，上海、青島等7個城市的價格指數環比持平，其他城市均保持著價格環比上升的勢頭。這種狀態使得全國房價在維持了連續兩個月的環比持平后出現了再次上漲的趨勢，環比漲幅達到0．5％，這也是今年5月以來全國房價的首次環比回升。

上海易居房地產綜合研究部部長楊紅旭表示，9月份量價齊升的局面在數據公布前就已經引發了市場和決策層的關注，也直接導致了9月底一系列更有針對性的調控政策的出臺。

北京中原三級市場研究部研究總監張大偉表示，9月底出臺的調控政策以及近期各地密集出臺的各項細則，說明決策層調控房地產市場的決心。在房價問題相對突出的幾個城市，包括上海、深圳和杭州等城市發出“限購令”將直接影響到下一步成交量的走勢，短期來看，市場連續幾個月的反彈勢頭將被壓制，成交量、價格的上漲趨勢有可能回歸理性。

開發投資走高　景氣指數下行不改

在成交量和價格出現明顯回升的情況下，9月全國房地產運行的其他關鍵數據漲跌互現。

根據統計局公布的數據顯示，9月當月，房地產開發投資5156億元，同比增長35％，漲幅較上月增加了0．9個百分點；環比8月更是大幅上漲了接近15％，漲幅較上月增加了6個百分點。

楊紅旭表示，雖然相比6月份的數據，房地產開發投資和商品住宅投資依舊處于低位，但在經歷了7月份的大幅回落后，8月、9月連續出現的投資反彈還是從一個側面反映出開發企業的信心已經有所恢復，尤其是銷售情況的明顯好轉，無疑對開發企業起到了一定的刺激作用。不過，隨著調控政策的加力和庫存的進一步增加，開發企業持續投資的愿望將會受到影響。

除此之外，反映開發商對市場預期的土地購置面積在9月份也出現了回落，9月份全國房地產開發企業完成土地購置面積為3392萬平方米，環比8月份3944萬平方米回落了近14％。8月開發企業略有提高的拿地積極性在9月再次減緩，市場的反彈并未引發購地熱情的爆發。

值得注意的是，雖然9月份包括房地產開發投資在內的多項數據出現了上漲，但全國房地產開發景氣指數為103．52，比8月份回落0．59點，雖然依舊處于景氣區間，但仍未擺脫持續下行的趨勢。

資金面壓力增大　房價有松動可能

雖然9月全國房地產的銷售量和銷售價格都出現了明顯的上漲，但持續的調控措施對開發企業資金面形成的壓力依舊沒有減輕。

數據顯示，前三季度，房地產開發企業本年資金來源50504億元，同比增長32．5％，漲幅較上月回落了2．5個百分點。其中，國內貸款9398億元，增長27．2％，漲幅較上月回落0．6個百分點；利用外資452億元，增長26．0％，漲幅較上月上漲2．1個百分點；自籌資金19123億元，增長49．7％，漲幅較上月回落1個百分點；其他資金21531億元，增長22．3％，漲幅較上月回落4．5個百分點。在其他資金中，定金及預收款12185億元，增長18．7％，漲幅較上月回落3．4個百分點；個人按揭貸款6391億元，增長19．6％，漲幅較上月回落7．9個百分點。

相比1－8月的數據，三季度開發企業的資金并未明顯上漲，除利用外資之外，各項資金來源的增幅均呈現放緩態勢，尤其是國內貸款，相比1－8月的27．8％，三季度為27．2％。

不僅如此，從資金來源還可看出，企業自籌資金仍維持著接近50％的高增長，但來自個人按揭和定金預收款的增幅卻仍未走出持續下行的狀態，相比2009年這兩項數據超過100％和60％的高增長率更是天壤之別。張大偉表示，隨著9月底調控的再次發力，開發商的資金壓力仍會呈現明顯的增大態勢。在回籠資金的壓力下，房價有松動的可能。

(雷東升 編輯)

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