去庫存——三、四線城市如何走出困境？

2015年12月，中央經濟工作會議在北京（樓盤）舉行，隨后政府指出中國住宅市場目前面臨巨大挑戰，將"去庫存"作為2016年政府主要工作任務。

回顧2015年，中國住宅市場在年初遭遇冷淡的市場行情，之后卻在政府一系列的寬鬆政策刺激下強勢收尾。縱觀過去一年的寬鬆政策，其主要針對的是需求端，即通過降低首付比例和下調貸款利率等措施來提高購房者的可承付能力。如下圖所示，2015年仲量聯行追蹤的20城市新建商品住宅總成交量較2014年大幅上漲了28%。然而價格走勢卻因各城市的庫存情況不同而出現較大分化。在上海（樓盤）和深圳（樓盤）等一線城市中，由於庫存大幅下降，價格加速上漲。同時，我們看到1.5線城市和二線城市的價格也正獲得更大的增長動力。然而，三、四線城市目前卻依然面對著高企的庫存，這同時也對中國經濟帶來不小的下行壓力。

中國20城市住宅銷售量

​ 注: 20城市包括北京、上海、廣州（樓盤）、深圳、長沙（樓盤）、成都、重慶（樓盤）、大連（樓盤）、杭州（樓盤）、南京（樓盤）、寧波（樓盤）、青島（樓盤）、沈陽、蘇州（樓盤）、天津（樓盤）、武漢（樓盤）、無錫（樓盤）、廈門（樓盤）、西安（樓盤）和鄭州（樓盤）。​​

數據來源: 中國指數研究院,仲量聯行分析​

​雖然國家未公布各城市詳細的庫存數據，但政府確實已將三、四線城市房地產的庫存去化作為2016年工作的重中之重。我們也許會看到更多針對需求方面的寬鬆政策出臺，如進一步降低首付比例（2月2日已出臺）等，這也許將消除部分由高庫存引發的短期顧慮。但就中長期而言，我們認為三、四線城市房地產的健康與否更多的是取決於"供給側改革"，這也正成為最近中國高層領導和經濟學家們口中的時髦詞匯。

在過去三年里，中國的宏觀政策往往側重於推動需求的改革，然而這些政策的成效已逐漸減弱。站在宏觀政策的轉折點，中央政府取而代之的是推出和深化供給側改革。這些改革將需要在勞動力、土地、資本市場、稅收制度、監管、管理等各方面做出變化，從而產生新的經濟增長引擎，以促進中國的長期增長前景。上海一直走在改革的前沿，率先成立了自貿區。隨著政府在全國其它地區推廣供給側改革，我們不禁會問：哪些三、四線城市將會從中獲益並在未來幾年里出現轉機？

​正如我們在《中國城市60強​​》報告中所作的詳細分析，從基礎設施的建設和產業集群的活躍度來看，一些三、四線城市，如貴陽和湖州（樓盤）等，表現良好，因此我們相信它們有潛力逐步消化目前的庫存。展望未來，中國將繼續大量投資於基礎設施建設，以打造更多現代化、交通發達的城市。然而想要在市場化經濟中取得長期的成功，三、四線城市不能局限於只追求gdp增長，而需要將眼光放得更長遠，考慮更多其它要素，如吸引高素質人才、建造牢固的共生的產業集群、創造良好的自然環境和生活環境等。如此這些城市才能轉變為有更有吸引力，更適合居住、工作和發展業務的目的地。無論這些要素如何組合，一個城市的吸引力決定了企業的入駐以及人口的導入，從而決定了這些中國三、四線城市的房地產庫存去化能力。​