南寧首破"預售制"日成交量銳減近8成

廣西南寧年內將成為國內首個取消商品房預售制度的試點城市！1月23日傳出的上述消息震動了當地樓市。南寧市房產管理局政務信息網的數據顯示，1月24日的商品房成交量僅為38套，與之前單日平均交易量200多套相比，下滑近80%。

在一些分析人士眼中，由于開發商沒有足夠資金繼續建房，未來南寧地區的商品房市場很有可能長期開發量嚴重不足，導致出現供小于求，并推動當地房價上漲。當地與房地產密切相關的行業，也將受到巨大打擊。

不過，昨日（1月25日），廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳表示，上述試點取消商品房預售制度的細則還在初步擬定階段，并未正式發布。

南寧引爆樓市深水炸彈

1月23日，廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳對外宣布，為進一步整頓和規范房地產市場秩序，推進商品房現房銷售試點，廣西今年將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點。

25日，廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳辦公室向《每日經濟新聞》記者進一步證實，上述試點取消商品房預售的制度目前還未正式制定頒布，尚處在一個細則初步擬定的階段。制度具體的細則和下發時間，將由南寧相關政府在建設部與建設廳的共同指導下，結合南寧市當地的具體情況再行擬定、頒布。

不過，上述消息仍然令開發商驚愕。一家在當地開發商品住宅的大型房企品牌部副總監說，如果未來南寧真要取消預售制度，相當于引爆一枚深水炸彈，威力還要比物業稅正式出臺還要猛十倍。

在上述人士看來，取消商品房預售制度，不僅令公司無法使用預售款開發項目，更使得整個項目的資金回籠時間被延長一年時間。開發商將因為資金周轉時間而承擔更多融資成本和風險。

國家統計局的數據顯示，2009年全國房地產業的57128億元開發資金來源中，有15914億元來源于商品房的訂金及預收款，占整體資金來源的25%。

成交量暴跌是巧合？

巧合的是，南寧市房產管理局政務信息網的數據顯示，傳出取消預售制度消息的第二天，1月24日的商品房成交量僅為38套，較此前200多套的日均交易量下滑近80%。

南寧冠宇房地產經紀有限公司負責人鄧勇說，截至2009年底，南寧樓市均價穩定在5000元/平方米左右，為近年來的較高價位，但南寧的普通購房者傾向于選購均價不超過4500/平方米的中低端房源。

在南寧地市場唱主角的大型外來地產品牌開發商更傾向于大規模建造中高端項目。預售房制度的取消，使得開發商預售、竣工，到交付的資金運作模式瓦解。

中原地產分析師季峰說，開發商的原有資金運作模式的瓦解，長期來看會使南寧當地樓市的供應量進一步減少，導致房價上漲。雖然，在短期內部分開發商會因為資金緊張而降價賣房，但當地市場的供應稀缺，卻將注定是中長期的事，這可能會導致商品住宅的長時間上漲。

據鄧勇介紹，南寧市房地產二手房的流通率非常低，僅為3%。很多房源從新房竣工交付到拿到產權證的周期短則2年，長則5年～6年。

二手房流轉速度的緩慢，一定程度使得當地市場很難依賴二手房填補新房供應不足的空白。

不過，佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，取消商品房預售制度，長期看來仍是利大于弊。取消商品房預售制度后，所有新建商品房將以現房形態對外銷售，可以部分解決房屋質量、入住時間等問題。