廣州地王差價補償意愿落空

6月21日，廣州市國土房管局突然宣布暫緩出讓白云區金沙洲B3702A-06地塊。該地塊原本預定于6月29日與荔灣區舊龍溪路高爾夫球場A、B兩塊用地一同出讓，因屬于廣州市回收的前“地王”地塊而備受關注。

廣州市國土局對該地塊暫緩出讓的解釋為：該地塊出讓存在爭議，因屬于回收的“地王”地塊，廣州市正考慮與其他回收的“地王”擇日一同出讓。

“地王”爭議

白云區金沙洲B3702A-06于2007年9月11日首次掛牌出讓。在與保利進行多番爭奪之后，來自深圳的鴻榮源以21億元的價格奪得該地塊。此舉被認為是鴻榮源預借殼 S*ST蘭光（000981）的重要資產儲備手段，同時是鴻榮源進軍廣州的前哨。

但此后的市場發展與鴻榮源借殼歷程都出乎意料，在房地產市場調整與證監會暫停審批房地產企業借殼的雙重背景之下，鴻榮源將該地塊擱置。

2008年，鴻榮源地產副總裁王振江公開表示：“因人力、物力等原因，公司在廣州金沙洲的項目暫時不會有動作。”

于是，該地塊一直閑置到今年4月，廣州市國土局公布收回于2007-2008年拍出的三幅“地王”，鴻榮源“地王”與恒大絹麻廠地塊及金地番禺地塊一道成為廣州市首次收回的“地王”。

按廣州市就回收“地王”的處置規定，廣州市將沒收此前鴻榮源拍地所交首期4億元土地出讓金，且如果該地塊再次掛牌拍賣價格不足21億元的價格，鴻榮源方面將補齊差價。

據了解，在目前在廣州市公布收回的三幅“地王”當中，金地番禺“地王”因政府未能及時交地閑置，廣州市將金地所付保證金退還；恒大絹麻廠地塊僅被沒收1.3億元保證金。相比而言，廣州市對鴻榮源的處罰似乎頗重。

事情并未就此結束，5月20日，廣州市發布今年新政之后的首次土地出讓公告，鴻榮源地王在列。再次拍賣，廣州市國土房管局將鴻榮源地王的起始價定為11.11億元。

再次掛牌較2007年8.9億元的底價增長2億，如果金沙洲地王以底價成交的話，那么鴻榮源方面將補交10億元差價。

鴻榮源方面顯然無法接受此種事實。接近鴻榮源的人士對本報表示，在當前土地市場低迷的情況下，廣州市方面將金沙洲地王再次掛牌無法接受。

6月21日，在鴻榮源“地王”掛牌一個月之后，廣州市國土局突然宣布暫緩出讓該地塊，并未對暫緩出讓的具體原因作出解釋，僅表示：地塊出讓存在爭議。“爭議”的內容，廣州市國土局未作解釋。

有廣州市房地產業內人士認為，爭議的核心在于差價補償。鑒于市場變化，不同時期推出的土地的市場承受價格不同，因而差價補償將產生差異，按廣州市差價補償協議，將金沙洲地塊此時推出，鴻榮源方面感到吃虧實屬正常。

流拍與勾地

預計6月29日出讓的三幅地塊將為廣州市國土局今年采取“勾地”制度后首度出讓的土地。金沙洲地王將被保利地產以底價競得的流言甚囂塵上。

廣州市國土局對“勾地”制度的預想是，開發商根據實際情況向廣州市國土房管局提出其感興趣的地塊進行“勾地”，廣州市國土局則根據“勾地”的實際情況將“勾出”的地塊推出市場拍賣。

廣州經緯房地產咨詢有限公司發布的一份報告顯示，“勾出”鴻榮源“地王”的開發商為保利地產。

早在2007年，鴻榮源競拍該地塊的主要競爭對手即為保利。公開信息顯示，保利曾于2007年競拍獲得毗鄰鴻榮源“地王”的02、04地塊；隨后，保利又連續拿下了附近編號為05和09地塊。唯有鴻榮源“地王”將保利拍得的數塊土地分隔為兩個部分。

經緯地產的研究報告表述：“推出這塊地，政府完全是無本買賣，增收不成問題。該地塊把保利當年拍下的幾塊地分割開來，保利早就想拿回，使那一個片區的幾塊地連成一片，開發成大社區，以便獲得最大的效益。……其他開發商對那塊地的需求的迫切程度遠不如保利，如果不出現另外一個 ‘鴻榮源’，預計這塊地保利是十拿九穩。”

廣州市業內則普遍認為，在保利單獨競價的情況之下，金沙洲地王再次掛牌出讓的價格不會較此次掛牌出讓底價高出太多，鴻榮源方面將承擔巨額的差價補償。

經緯地產認為，在差價補償條例的約束之下，其都將獲得21億元的固定收入保證。但在現實的市場環境之下，土地拍賣競爭格局不至于將該地塊價格提升至更高水平，在此情況之下，廣州市推出該地塊用心良苦。