平安王琳：政策松綁不意外,托底樓市信心堅

事項:央行和銀監會下發《關於進一步完善差異化住房信貸政策有關問題的通知》，在不限購城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付付款比例調整為不低於25%。同時，住建部、財政部和央行聯合發布關於切實提高住房公積金使用效率的通知，全面推行異地貸款業務。

平安觀點:

購房政策再次松綁不意外，托底樓市信心未動搖:我們認為此次首付比例及公積金政策聯合松綁並不意外，證明決策層托底住房需求，穩定房地產投資的信心依然堅決。作為經濟增長的重要推手，1-8月地產投資額同比僅增長3.5%，增速延續探底。繼9月初降低公積金首付比例后，此次再度下調不限購城市商貸首付比例，旨在穩定住房需求。加上四季度開發商將進入購地高峰期，在當前經濟下行壓力加大的背景下，地產投資企穩對宏觀經濟具有重要意義，此次政策放松亦可視為決策層再次堅定穩定地產需求及投資的信心。

樓市金九銀十成色較好，區域分化依然嚴重:在寬鬆的貨幣政策下，購房首付、利率均已達到歷史低點，疊加9、10月開發商供應放量，“金九銀十”成交持續回暖。我們跟蹤的重點城市9月成交環比上升3%，同比上升22%，十一期間重點城市成交同比上升36%。但同時，地區分化依然嚴重，9月份一二線城市同比分別增長43%和18%，三四線城市僅增長16%，同時目前大部分三四線城市去化周期仍高達20個月以上，單純加杠桿帶來的邊際效應相對有限，依然經歷艱難去庫存過程。

成交回暖同時推高地價，房地產行業洗盡“繁華”:目前除北上廣深外，其他城市均已經放開限購，但考慮目前大部分三四線城市去化周期仍高達20個月以上，單純加杠桿帶來的邊際效應相對有限，因而我們判斷，對於銷量已持續改善，供需相對均衡的核心二線城市，商貸首付比例下降對提升購房需求更具意義。同時，核心城市成交回暖將推高地價水平，開發商整體利潤率水平回升將弱於成交回升水平，趨於一般制造業利潤率水平。行業洗盡“繁華“后，將迎來行業整合機會，同時中小企業將繼續轉型版面新興產業。

投資建議:我們認為此次政策再次加碼有助於提升地產板塊整體估值水平，建議關注具有業績支撐的轉型個股國興和華業、低市值國改標的空港、背靠大股東資源低估值個股信達地產(行情600657,咨詢)以及NAV 折價較高的香江控股(行情600162,咨詢)，同時行業龍頭萬科、保利、華夏幸福(行情600340,咨詢)也具備較高設定價值。

風險提示: 地價上漲對行業利潤擠壓的風險；部分地區房價下行風險。