迪士尼板塊成交出現僵持

2010年10月22日，上海浦東川沙鎮迪士尼項目工地，工人正疏通河道。早報記者 徐曉林 圖

世博盛會吸引了市場對其周邊區域房地產的關注。世博會剛閉幕，便傳出迪士尼樂園項目正式啟動的消息——11月5日，美國迪士尼公司與上海申迪集團正式簽署了上海迪士尼樂園項目合作協議。

項目啟動讓迪士尼概念板塊再次引發市場關注。業內專家指出，在長期來看，板塊發展向好，同時，高標準城市規劃對板塊發展將起到促進作用，但早期房價上漲過快透支了市場對于迪士尼板塊未來發展的預期。

川沙新藍圖

迪士尼樂園項目合作協議簽署的同一天，上海國際旅游度假區管理委員會和上海申迪（集團）有限公司揭牌。這兩家單位將作為上海迪士尼樂園等項目的管理服務主體和區域開發主體，政企合作，共同致力于打造國際化的旅游度假目的地。

據介紹，上海國際旅游度假區總面積約２０平方公里，將以上海迪士尼樂園項目為核心，大力培育旅游會展、文化創意、商業零售、體育休閑產業等集聚平臺，打造現代服務業產業高地，并與周邊旅游資源組團式協調聯動發展，打造能級高、輻射強的國際化旅游度假區。

中國指數研究院副院長陳晟認為，虹橋樞紐和迪士尼是未來上海樓市的兩大發動機，未來上海樓市或呈現出“兩翼齊飛”之勢。迪士尼的進入將促進新的CBD的形成。

陳晟強調，從規劃上看，以迪士尼為核心的整個上海國際旅游度假區總面積為20平方公里，將與虹橋商務區、世博后續開發區共同成為上海“十二五”規劃優化城市空間布局的重中之重。整個投資規模250億元左右，和世博前期投資額相差不多。而目前大浦東含原南匯地區，住宅市場供求明顯高于其他的區縣，未來這也必將成為一個房地產開發的熱點，甚至會形成多點開發的局面。

炒作漸平息

去年11月至今，川沙板塊共成交5幅地塊，其中有2幅用途為配套及動遷房，另外3幅為住宅及商業用地。

去年的兩幅地塊分別以260%與395%的高溢價率成交，除了受到宏觀良好的市場環境影響，迪士尼概念的炒作也起到了推波助瀾的作用。相比之下，在上月成交的地塊溢價水平為55%，市場受到迪士尼動工的影響明顯低于去年，趨于理性。

早報記者從中國指數研究中心了解到，這些地塊未來將為板塊帶來總計40.8萬平方米的供應量，包括住宅38.7萬平方米、商業2.1萬平方米。

中指研究院上海公司戰略合作專員肖云祥表示，從板塊的商品住宅市場來看，10月板塊均價為15514元/平方米，相較于2009年1月上漲了66%，大于全市的平均漲幅。

受迪士尼概念的影響，2009年11月-2010年1月板塊均價連續三個月增長幅度超過20%。進入2010年以來，板塊價格波動較大，一方面是受到政策調控的影響，另一方面，今年板塊內沒有新增的項目（因此2010年的成交量同比下降明顯），由于可售房源的局限性，導致價格受到個別項目的影響較大（如6月的價格偏高主要是由于別墅項目東郊半島花園的成交帶動整體均價上揚），但是總體仍然呈上漲的趨勢。

成交現僵持

迪士尼正式啟動的消息發布后，早報記者走訪了川沙鎮數家中介門店。一些門店工作人員介紹，目前川沙板塊的房源主要分化為兩部分，一部分是老公房，均價為13000-15000元/平方米，一部分就是近年上市的次新房，均價為15000-20000元/平方米，成交主力多為80-90平方米的緊湊戶型。

11月5日，迪士尼公司與上海申迪集團簽署協議的消息一見光，該板塊就出現明顯異動。

“消息發布后一周，板塊內的看房人數激增。”中原地產川沙華夏分行經理陸云告訴早報記者，但真正下單購買迪士尼概念樓盤的自住客并不多，投資客更是寥寥無幾。去年11月的盛況沒有重新上演。迪士尼概念已被多次炒作，多個迪士尼概念樓盤單價已經站上2萬元的關口，因此愿意繼續入市的客戶不多，導致短期內成交出現僵持。

回顧去年11月份，迪士尼選址川沙的消息一出爐，川沙板塊內就出現近三成房主捂盤待漲的現象，而房價也飆升了近四成。

陸云表示，房主對于未來房價的趨勢還是看好的，基本上沒有將手中的房源釋放出來，大多處于觀望狀態。

價值已透支

早報記者發現，11月5日至今，多只曾大幅上漲的“迪士尼概念股”中，僅錦江股份保持上漲勢頭，其余個股股價都有所回落。

“股市的反應并不說明市場看淡迪士尼板塊。”中房信研究總監薛建雄指出，迪士尼的落戶已經是板上釘釘的事實了，所以市場沒必要再來追高。從迪士尼確定那天起，股票市場就已經將預期價格體現出來了，相關概念股沒有出現持續性上漲只能說明迪士尼效應已經得到了一定程度的釋放。

受調控影響及價值提前透支，盡管迪士尼項目正式啟動，但川沙周邊房價沒有重現飆漲，而是陷入疲軟。數據顯示，“迪士尼概念樓盤”東方城市綠苑，11月1-10日僅售出1套。

薛建雄坦言，從長期角度來看，迪士尼板塊的發展是向好的，但在去年樓市上漲期，迪士尼概念炒得過熱，房價猛漲，而短期建設配套又沒有跟上，導致板塊價值透支，成為目前樓市調控時期的房價“雷區”。所以盡管項目啟動，也沒能再次提升目前處于高位的周邊房價，投資者將會持續觀望。

“迪士尼概念對周邊商業地產的價值提升究竟有多大很不確定，或許遠不如一個交通樞紐中心的建立對周邊物業價值的提升。”潘石屹舉例說，法國、日本等國的迪士尼項目也都是建立在遠離市中心的地方，建成多年后也沒在其周邊掀起房地產開發熱。此前，潘石屹在接受央視采訪時表示，目前中國有約三分之一的房產開發商不建房子、專炒地皮，但愿上海市場掀起的“迪士尼概念”不屬于此列。