“止贖風波”折射地產深淵

10月底的華盛頓，秋意正濃。國會中期選舉臨近，政客們激戰正酣。而對于那些失掉住房所有權的美國人，既無欣賞秋韻的興致，也無暇品評政治的現實肥皂劇。

綜合媒體11月1日消息，一場圍繞住房止贖案的風波正在上演。

所謂止贖，是指住房所有人無法償付抵押貸款，房屋被銀行等抵押貸款發放機構收回。眾所周知，美國房地產市場泡沫的破裂是本輪全球金融危機的直接禍源。從2006年夏天的峰值算起，四年多過去，美國房地產市場迄今仍未走出低谷。據美國房地產專業機構RealTrack預計，今年全年美國住房止贖案例將超過300萬件，超過去年創下的280萬件的歷史最高紀錄。止贖房屋大量入市，對房價產生顯著下行壓力，進一步阻礙房市復蘇步伐。

不久前傳出銀行在止贖案中存在欺詐行為。本月8日，美國最大的抵押貸款銀行美國銀行宣布暫停其在全國范圍的止贖房屋銷售活動，掀開了美國銀行業止贖風波。美國50個州的總檢察官隨即啟動了一項針對止贖案的聯合調查，意在查明銀行和貸款服務商是否曾利用虛假文件和簽名來證明數十萬幢住房喪失了抵押贖回權。其后，美國聯邦調查局也介入了相關調查。受止贖案牽連，在截至10月15日的一周中，美國銀行、摩根大通、花旗銀行和富國銀行等大銀行的市值縮水了約500億美元。

美聯儲10月25日與美國聯邦存款保險公司（FDIC）專門就抵押貸款止贖與房地產市場前景聯合舉行研討會。美聯儲主席伯南克在會上說，美聯儲正在“緊密調查抵押貸款公司與止贖相關的政策、程序，以及內部控制，以決定是否由于系統性弱點導致了不適當的止贖。我們會嚴處違反適當程序的行為。”

為救治房地產業，美國決策者沒少花心思，財政和貨幣政策多管齊下。政府先是在2008年秋金融危機爆發后不久，緊急救助兩大房貸機構房地美和房利美（“兩房”），此后在2009年出臺首次購房優惠，并得到國會批準，兩次延長這項優惠，鼓勵消費者買房。此外，財政部還出臺公私合營收購問題房地產等計劃。

在貨幣政策上，美聯儲在2008年12月就已經把聯邦基金利率降至零至0.25%的歷史最低水平，并一直保持至今。尤其是，美聯儲從2009年３月開始實施創新型的定量寬松貨幣政策，收購國債和機構債券，創造低利率環境。本月初，美國30年期定期住房抵押貸款利率創下4.19%這一40年來最低水平。

但各種藥方對這個重癥患者沒有起到明顯效果。標準普爾公司最新數據顯示，8月份，美國20個大城市房價指數環比下跌0.2%，為連續第15個月下跌。有業內人士預測美國房價還有約10%的下跌空間。伯南克說：“房地產市場仍然疲軟，高水平的抵押貸款困境仍將持續一段時間。” 《華盛頓郵報》28日刊登的最新調查顯示，超過一半美國人“非常擔憂”或者“比較擔憂”自己支付住房抵押貸款或房租的能力。

財政方面已經沒有騰挪的空間，只有寄望于美聯儲實施新的超寬松貨幣政策。而即將出臺的新一輪定量寬松政策能否重塑市場信心目前還是未知數，但這項政策帶來的不確定性，已經成為籠罩在美國乃至世界經濟上的巨大陰影。

考察歷史數據，美國經濟大約8-10年呈現一個周期，而本次金融危機，按照著名投資人索羅斯的判斷，是一個超過四分之一世紀的大泡沫的破裂。美國房地產黑洞究竟深幾許，或許無人能夠探知。

(都穎琪 編輯)