房價轉入上升通道?房地產去庫存階段基本結束

今年一季度樓市 「小陽春」幾乎讓所有人都始料不及。現在如果還爭論樓市真假回暖的話，實在有點讓人厭倦了。目前市場對於樓市的關注焦點，開始更多轉移到價格而非成交量上了。

國家發改委和統計局對全國70個大中城市房屋銷售情況的監測顯示，儘管70個大中城市住宅價格4月份同比下降1.1%，但新建住房銷售價格4月環比上漲了0.4%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。在這70個城市中，環比價格上漲的城市有47個。同時，二手房價也出現小幅反彈，環比上升0.8%。上海、杭州、重慶的成交量甚至創出歷史新高。但是，價格上漲後，各大城市商品住宅成交量呈回落態勢。尤其進入5月後,來自第一線的銷售數據並沒有繼續樂觀的態勢，無論新房市場還是二手房市場，都出現了價漲量跌的現象。北京市統計局統計，4月份，北京二手住宅成交均價為9597元/平方米，比3月份提高384元/平方米，但4月下旬僅成交3355套，比3月下旬下降9.9%。

一些市場人士對此評價：房價上漲導致需求減少。但事情的另一面其實是：房地產去庫存階段差不多已經結束，下半年到明年上半年這一年內，中國房地產價格將會飆升。之所以這麼說，是因為價漲量跌的現象，就是房地產開始壓盤、分批一點一點向外吐貨，同時消費者又進入觀望狀態的結果。

而房地產商之所以不敞開了賣房子，因為地產庫存現在清除得差不多了。蓋房子可不比生產礦泉水，萬科蓋房子算是最麻利的，但從拿地到期房銷售，中間起碼得要8個月，一般情況下得要一年左右。如果你是地產商，手裡的樓盤賣掉一半，下面你該怎麼辦？一般情況下，地產商都是一批一批地拿出來賣，每次都漲點價，看看市場什麼反應，同時開始買地，準備蓋房子增多供應。從縮減投資到出清庫存，再到增多供應，這是一個非常長的週期。

這個週期應該自2007年11月份開始，中國房地產月銷售開始出現同比負增長。因此，地產商開始逐步縮減投資。在2008年上半年，房地產投資雖然保持同比20％的增速，但事實上，那是地產投資長週期特點決定的。2007年開工的項目，如果不想爛尾的話，在2008年上半年還得硬撐著幹下去，哪怕那個時候地產商資金鏈已經緊繃得厲害。到2008年下半年，所有房地產商好像商量好了似的，一起表示：不拿地不投資。

從2008年11月份開始，房地產銷售在央行寬鬆貨幣政策、中央減免稅費以及房價下跌10％等諸多因素催引下，開始回暖。房地產行業開始進入去庫存階段。但一直到今年4月份，房地產商對未來還是不確定，多有悲觀預期，認為樓市「小陽春」不可持續。表現在今年一季度房地產同比投資增速上，不過1％。土地拍賣市場，也是在今年4月份才有所轉暖。

萬科的態度最為典型：萬科一季報顯示，報告期內萬科累計實現銷售面積152.5萬平方米，銷售金額122.2億元，同比分別增長33.2%和21.0%；實現營業收入81.6億元，淨利潤7.7億元，同 比 分 別 增 長 27.6%和7.1%。受益於良好的市場銷售，萬科的存貨結構進一步改善。期末，公司各類存貨中，已完工開發產品 (現房)66.7億元，較2008年底下降15.5%，占比僅7.9%；擬開發產品 (對應公司規劃中項目)317.4億元，占比37.7%；在建開發產品 457.8億元(其中包括379.9萬平方米、合同金額307.1億元的已售出 未 結 算 產 品)， 占 比54.3%。在季報中，對市場後續發展，萬科仍謹慎地表示，仍需保持進一步的觀察。考慮到宏觀環境方面仍然存在的諸多不確定性，斷言住宅市場調整已經結束還為時尚早。但此時萬科同時表示：「公司繼續堅持 『量出為入』的原則，確保項目的開發節奏和銷售節奏相匹配。將結合市場形勢，考慮對開工計劃做出調整。」——實際上就是準備買地蓋房子，萬科走出去庫存階段了。

城市庫存情況以深圳為例，5月初，深圳的可售套數還有4.7萬多套，此後，一路猛跌。截至5月30日，可售套數僅40589套，照此下去，跌破4萬套只是時間問題。業內人士認為一旦跌破4萬套庫存，供需將會失衡，房價飆升是必然的事情。

深圳不過是全國城市房地產行業的縮影，房地產行業去庫存階段差不多要結束了，下半年中國房價估計進入上升通道。