新槓桿扶危中小地產

商品房新開工量下降和投資增速減緩的狀況，可能會因為一紙新政的出台而改變。

5月27日出台的《國務院關於調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中規定：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%(過去是35％)，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

雖然局部城市有土地拍賣成功的信息，但仍然像泥牛入海，並沒有廣泛刺激地產商的投資意願，1-4月，全國完成房地產開發投資7290億元，房屋新開工面積2.78億平方米，同比下降15.6%，謹慎出手成為共識。

不僅如此，由於投資減少，建材、鋼鐵等房地產上遊行業的需求也在逐漸萎縮。

業內人士認為，這是此《通知》出台的根本原因。對於大型地產商而言，觸動有限，但對於中小型地產商而言卻是意外的驚喜。

有多大幫助？

「如果這個項目需要1億元，那麼現在只需要2000萬元的自有資金，一下子少了1500萬元。」在《通知》出台的第一時間，深圳市蘭江房地產開發有限公司副總裁楊大谷就開始盤算起來。

「雖然比以前減少了15個百分點，但是直接的降幅卻達到40％多，這個比例還是相當高的。」

1994年註冊成立的蘭江房地產，已先後在深圳成功開發了碧海天家園、海逸苑、蘭麗花園、麗苑閣、匯園雅居、天驕華庭等多個地產項目，在本地屬於中小型開發商。

「過去，房地產投資一直卡在35％這個限制上，達到這個要求，拿到驗資報告，才能拿到國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證這四證。」

「我們已經開工的項目享受不到這個政策了，但是我們會考慮今後加大投資力度。」

他坦陳，有了這個新規定，蘭江會對資金的使用重新做出安排，但是目前還沒有成形的計劃。

以近日碧桂園集團啟動的肇慶山湖城項目為例，總投資超過10億元，沒有調整之前，需要準備3.5億元的自有資金，而現在需要2億元的自有資金，儘管碧桂園目前沒有陷入資金鏈困境，但是騰出的1.5億元還是可以去推進別的項目或是成為拿地資金。

「項目的總投資額越大，此次下調對他們越有利。」楊大谷說。

儘管如此，但是仍然不得不考慮各類開發商的投資意願。

某券商分析師說，雖然降低了開工門檻，但是那些重點上市公司，目前沒有大規模開工並非由於資本金比例不達標，而是對未來銷售預期不確定主動縮減了規模。

他認為，《通知》對重點上市公司的影響並不明顯。

「同樣的本金，以前能做兩個項目，現在可能做三個，資金的使用效率大大提高，但是這仍然要看開發商對後市的態度。」原深業集團有限公司投資部副總經理馬安華告訴記者，「我們的項目投資一直在按部就班地走，這個調整到底能對我們有多大影響，還很難說。」

招商地產董秘劉寧也承認：「這對地產公司來說是個小利好，因為出錢少了，就可以更多地利用銀行的借款來做項目。對一些缺錢的公司來說，會有幫助，但是對於我們，影響不會太大。」

某大型開發商高層也告訴記者，「該拿的項目我們一定會堅決拿下，雖然資本金下調是好事，但是我們仍然不會盲目去投資。」

新槓桿能否啟動關鍵看銀行態度

可以看到，在國家主觀的調整下，大型開發商對投資仍然持謹慎態度。

因此，某券商分析師直言，最受益的就是那些資金緊張而有開工意願的小企業，資本金比例的下調能夠使其達到開工條件。

在他看來，房地產行業的集中度較低，企業普遍以項目型公司為存在狀態。由於融資渠道的缺乏，大多數項目型公司的開工計劃會受到項目資本金比例的制約，所以《通知》會對這部分企業的新開工產生一定促進作用，而這部分企業又是行業的主要構成要素，所以未來行業的整體新開工量和投資額都會提高。

楊大谷也持同樣的觀點，「中國有主的土地儲備將近10億平方米，絕大多數都沒有如期開發，是因為以前儲備土地的多數是非專業開發企業，手頭沒有開發資金，在銀行又缺少資信，籌集資金的能力弱，儲備土地只能一捂再捂，開發一拖再拖，現有很多開發樓盤，均為這些土地倒手轉賣開發出來的。」

在楊大谷看來，這項新政將是拉動土地開發投資的引擎。

他告訴記者：「儘管國家規定兩年未開發的土地將被無償收回，但各地方政府的執行難度非常大。『地主們』一邊疏通地方政府的關係，一邊找人變賣土地，現在市場上10年前儲備的土地，照樣通過各種變通的手法積壓著，政府也奈何不了這些產權清晰或不清晰的歷史儲備土地。」

「資本金下調，銀行資金開閘，近10億平方米的土地儲備的開發很可能被激活。」

事實上，雖然有政策出台，但是關鍵還是要看銀行的放貸意願。

《通知》強調，金融機構在提供信貸支持和服務時，要堅持獨立審貸，切實防範金融風險。要根據借款主體和項目實際情況，參照國家規定的資本金比例要求，對資本金的真實性、投資收益和貸款風險進行全面審查和評估，自主決定是否發放貸款以及具體的貸款數量和比例。

可以看出，銀行仍然掌握自主權。

劉寧擔心，「不僅是房地產行業，這麼多行業都做了調整，如果監管不到位的話，銀行會出現更多壞賬。」

楊大谷認為：「是否給銀行帶來壞賬，要看企業所屬的行業類型，如果這個市場很活躍，銷售沒有問題，那麼對銀行來說，風險就小。反之，風險就很大。

中金分析師白宏煒認為，該政策短期效果有限，該政策的利好主要提高開發商槓桿，而銀行是否按照這一規定執行並非必然，在目前的經濟情況下，各大銀行仍將差異化對待不同的公司和項目，所以我們認為短期內並不會出現非常明顯的放貸的增加。