【大行言論】板塊有階段性反彈行情,國泰君安維持房地產行業中性評級

國泰君安發布行業研究報告，維持房地產行業中性評級。商業地產推薦中國國貿、金融街、張江高科、陽光股份、世茂股份。推薦“X+地產”的中國寶安和建發股份。開發類公司中，目前估值相對便宜且推薦的是魯商置業、京投銀泰、北京城建、冠城大通、嘉凱城、華發股份、福星股份和億城股份等。

基於近期銷量漸穩止跌回升，本周大部分城市環比銷量均上升。其中一線城市上漲更為明顯，本周北京一手住宅期房環比上升118%。一手銷量本周環比上升10%，其中一線城市上升20%，二線上升3%。其中北京、天津、杭州、深圳、惠州、重慶等環比漲幅在20%以上。一手銷量本周同比下降46%，其中一線城市同比下降43%，二線下降49%。其中深圳、武漢、蘇州、南京的同比降幅在50%以上。二手房銷量本周繼續環比上升9%，同比下降47%。其中北京、深圳、天津分別上升10%、10%、15%，武漢、杭州稍降3%、6%。一線城市一手房降價仍不普遍，二三線城市房價總體上高位盤整。京滬區域部分目前相比3-4月高點降價15%的項目獲得熱銷。值得關注的是，作為此輪領漲領跌波動明顯的一線城市代表——北京，目前部分二手房掛牌價有所上漲。

近期去化時間基本穩定在13個月左右，略降。一手房整體可售面積相對四月中旬的最低點上升20%。上海二手掛牌量相對4月升50%。目前A 股主流開發商估值基本合理，10年PE15-16倍，RNAV 折價5%。一線地產10年PE15 倍，RNAV折價8%；二線地產10年PE 16倍，RNAV折價0%。整體主流開發類10年16倍，RNAV折價5%，PB3.3倍；出租類10年24倍，RNAV折價12%，PB2.6倍。上半年北京賣地650億，上海467億，天津556億，佔09年全年70%、45%和93%。若房價上漲或僵持，將造成縮量和政策趨嚴，對地產股價有害無益。下半年投資邏輯︰股價和房價處勺形關系後期，房價下跌將降低政策風險，地產股價將有中期投資機會。因中長期驅動因素邊際下降、行業制度規則逐漸完善，未來房地產行業中長期成長性和盈利能力將呈趨勢性下降，維持行業中性評級。

另外，銷量逐漸止跌、政策再嚴厲緊縮可能性下降，但房價或地價處於下降初期且政策面沒有放松，板塊有階段性反彈行情，但中長期機會還需等待。午後地產股多強勢回升，其中華業地產(600240-CN)漲停，報7.87元。

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FINT[PFSTBMX,20,34,35,271,312,995,1190]

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