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啟德新財年潛在供應逾1萬伙。
圖片來源：香港文匯報
香港政府周三(24日)公佈財政預算案後，預料最快周四(25日)公佈新財政年度賣地計劃。業界估計，雖然碰上樓市「寒冬」，但政府為達到10年建屋目標，土地供應不會減少，新財年預測會推3萬伙潛在供應，並維持年度供應約1.8萬伙的目標，而新增土地中，分佈於啟德、中西區、鴨脷洲一帶。雖然政府強調不會賤賣土地，但有測量師仍相當看淡，更下調全年地價走勢，預測年內將再跌15%，較原來額外多跌5%。
至於港府會否「減辣」以刺激疲弱的樓市。經濟學者關焯照認為「未到時候」，政府現階段不會減辣，樓價至少要再跌10%，當局才會考慮減辣，相信要到第3季才出現這種情況，而最有減辣空間的相信為雙倍印花稅(DSD)，屆時甚至可能直接取消。
據香港《文匯報》翻查近年政府於各區的改劃工作，預測政府新財政年度，可以加入賣地計劃的條件成熟土地就多達3.37萬伙，預計部分會加入新財年賣地計劃之中，再加上原來滾存於賣地表內的土地，新財年的潛在供應將達3萬伙，與本財年相若。新增入賣地表的住宅地，不少都屬市區靚地，其中以啟德一帶數量最多，政府近年曾放寬13幅私宅地的密度，提供逾1萬個單位，相信會有幾幅地皮「雀屏中選」。
中西區堅尼地城一帶亦有3幅用地正在改劃，或會加入賣地計劃，涉及約1090伙，其中最大規模為加多近街臨時花園用地，可建樓面約63.7萬方呎，提供750伙，估值高達82.8億元。另一備受矚目的市區地，位於鴨脷洲利南道，地盤面積約12.7萬方呎，可建樓面約 762091方呎，提供約1416伙，由於南港島綫(東段)快將通車，測量師預計地皮約值61億元，樓面呎價可達8000元(港元，下同)。
至於商業用地亦會加入中環、長沙灣的數幅地皮，當中以中環美利道多層停車場最貴重，因為屬於極為罕有的中環甲廈樓面，可建樓面高達44.88萬方呎，估值達到67.3億元。長沙灣亦預計有兩幅商業或商貿地新增入賣地表內，可建樓面分別約54.64萬方呎及37.46萬方呎。啟德亦估計會有商業項目及酒店項目加入賣地表內。
鐵路項目方面，將軍澳日出康城餘下期數可供應的單位逾5600伙，相信新財年會繼續推出招標。其餘黃竹坑站上蓋項目、西鐵錦上路站、八鄉維修中心及何文田站項目都有機會於新財年登場，鐵路項目預計可供應單位多達20400伙，相信政府或會挑選當中二分一地皮加入賣地計劃內，以應付一旦流標、或地皮遭司法覆核時的「兩手準備」。
理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，政府早前曾調整未來10年的總房屋供應目標，由48萬伙下調至46萬伙，公私營比例維持6比4，當中私宅供應於未來10年的供應為18萬伙，即每年供應目標為1.8萬伙，故即使現時樓市下跌，但政府仍然會按部就班推出土地，而新財年的土地供應目標亦會相應由1.9萬伙下調至1.8萬伙。
而鑑於最近樓市下滑速度較預測更快，張聖典調整新財年地價走勢，估計會再跌15%，較原來預測跌10%再跌多5%，最終庫房的土地收入肯定會受影響。他又說，今年賣地市場不會出現「兩極化」的局面，地價將全面下跌，即使市區靚地，面對跌市亦只會「靚地無靚價」，新界或偏遠地區的地皮下跌幅度就更大。
周三(24日)公佈的財政預算案，市場關注會否「減辣」，以刺激疲弱的樓市。「未到時候」，經濟學者關焯照認為，政府現階段不會減辣，樓價至少要再跌10%，當局才會考慮減辣，相信要到第3季才出現這種情況，而最有減辣空間的相信為雙倍印花稅(DSD)，屆時甚至可能直接取消。
香港《文匯報》援引關焯照指出，雖然最近樓價跌幅急速，但宏觀經濟仍未跌至太差，相信現時未是減辣的時候，以免給人「托市」的反效果。他認為，現階段最多只能是金管局放寬按揭成數，至於額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)，由於本身有可遏止炒風，具一定成效，故可以減辣的空間不多。
理想城市集團企業估值部主管張聖典亦認為，DSD的退稅期6個月太短，根本不足以售出原來單位再換樓，只會逼人平賣單位，個人近日曾接觸個案，有市民購入單位後申請退稅，至退回款項足足要10個月時間，故認為DSD有減辣的空間，建議放寬至12個月，協助用家及換樓客入市。此外，他認同現階段由金管局放寬按揭成數是最好的方法去紓緩樓市下跌速度。
另外，一些市場人士直指，現時要求減辣的主要是既得利益者如地產商、地產代理等，從中文大學的置業調查來看，大多市民仍覺得樓價高得離譜，大部分市民並無減辣訴求。
退一步看，以中原指數計，目前樓價只是由去年9月高位下跌10.8%，回到2014年底水平。猶記得打擊高樓價是梁振英2012年競選特首時的主打議題，現時樓價仍較他2012年7月上台時高出24%，預計起碼要「回吐」這些升幅，才可能有減辣的商量餘地。
圖片來源：香港文匯報
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