新鴻基上海項目開盤一拖再拖 預期利潤不升反降

中房信集團在1月份發布的一份報告稱，新鴻基旗下預期售價超過15萬元/平方米的濱江凱旋門和襄陽路地塊的環貿廣場遲遲沒能上市，其中濱江凱旋門上市時間已經推遲兩年。

“上市推遲兩年”的說法尚未得到考證，但根據新鴻基地產去年的財報，濱江凱旋門應在2011年下半年上市銷售，但截至目前該項目仍然沒有開盤，開盤時間至少已推遲半年。上述報告認為，由于售樓處沒建，相關的營銷推廣也沒啟動，今年4月份濱江凱旋門仍難上市。

一些業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，在全行業巨額債務將于今年到期，以及融資成本一再升高的背景下，延遲開盤會削薄房企利潤，并置企業于債務到期后無法及時支付的險境。

新鴻基方面顯然無上述后顧之憂。根據新鴻基地產2010~2011年年報公布的借貸占總資產比例，新鴻基地產的平均借貸負債僅占總資產的14.63%，歸還今年到期的借款并沒有太大壓力。但是，根據此前瑞銀等機構的預測，今年上半年房價仍會走低，加上新鴻基需要為延后開盤支付部分利息，既定利潤很可能將下滑。

售價或超湯臣一品？

早在2010年年中，就有媒體報道稱，新鴻基的濱江凱旋門會在2011年開盤。此后，新鴻基也在2009年~2010年的中報中確認，濰坊項目（即濱江凱旋門）會在2011年年中開盤。而在2010年~2011年中報，新鴻基又把上述項目的開盤時間延后至2011年下半年。在2010~2011年年報里，新鴻基又稱將在取得售樓同意書后開盤。昨日，新鴻基方面向《每日經濟新聞》記者表示，新的開盤時間可能會是在2012年的上半年。

不斷延遲開盤的背后，是上海高端住宅市場的成交僵局。2011年，上海均價5萬元以上新盤共成交2400套，比上一年下滑4.6%。

中房信方面認為，濱江凱旋門之所以不斷延遲開盤，是因為政府持續高壓調控的壓力。上述樓盤此前的售價預期超過20萬元/平方米，超過湯臣一品去年成交均價15.4萬元/平方米。

新鴻基地產上海公司一位公關人士否認上述說法，稱目前售價沒有確定。該人士告訴《每日經濟新聞》記者，新鴻基地產已經向有關部門申請了預售許可，濱江凱旋門延遲開盤，是因為尚未獲得預售許可所導致。而上海一家高端樓盤的營銷總監說，目前申領預售許可證，房地產企業必須同時申報銷售方案，而銷售方案中就包括了售價范圍等內容。

據業內人士介紹，如果開發商能提供完整的物業和施工建設資料，最遲3個月內樓盤就可以申請預售許可。而根據媒體的報道，新鴻基上海公司早在2011年7月就著手申請預售許可，理應在10月左右，最遲去年年底前就獲得預售申請許可。

有一種說法認為，新鴻基濱江凱旋門項目是因為售價過高而遲遲無法通過預售審批。一位房地產業內人士表示，青浦一樓盤早在2010年就申請預售，但由于售價高出周邊近一倍，因此未獲得審批。

對于外界的上述猜疑，新鴻基地產相關公關人士否認預售許可證的申請時間是在去年的六七月間，但她并未透露具體的申請時間，以及遲遲未能申請成功的理由。該人士表示，濱江凱旋門項目目前申報的售價范圍已經獲得相關部門的同意，不久有望獲得預售許可證。

每平方米財務成本或僅80元

目前，類似濱江凱旋門這樣的高端樓盤，通常都承受著較大的財務壓力。此前，國內很多高端開發商就因為無法忍受高額的資金成本壓力，或選擇降價銷售，或整體拋售項目。

但濱江凱旋門的開發商新鴻基地產面臨的資金壓力比其他開發商小得多。

《每日經濟新聞》記者曾向新鴻基地產詢問濱江凱旋門項目的借貸比例和利息成本，但未獲回應。不過，以新鴻基地產2010年~2011年年報所反映的整體借貸水平和利息支出作參考可以間接估算，濱江凱旋門的上述兩項指標應該不會很高。

根據年報，整個新鴻基地產的銀行借款及其他總額為600多億港元，占總資產比例的14.63%；年支付的利息僅為13億多港元，只占上述貸款總額的2.2%。上海市建設和交通委員會的項目信息顯示，濱江凱旋門項目總投資額為39.996億元，但由于目前該項目僅開發了一期約50萬平方英尺（約4.6萬平方米），因此實際支付的投資額顯然并沒有達到上述數字。

即使以39億元計算，按照新鴻基的整體借貸比例和平均借貸利率，上述項目每年的財務支出不會超過1300萬元。以濱江凱旋門157844.4平方米的開發總建筑面積計，每平方米每年的財務成本或只有81.56元。

上述財務成本顯然讓內地開發商無法望其項背，即便與內地財務結構最合理和融資成本優勢最明顯的中海地產比較，新鴻基也占有極大優勢。根據中海地產2011年中報，公司借貸資金占總資產的比例超過了20%，而利息支出占貸款總金額的約3%。

中海地產尚且如此，融資能力和財務結構遠遜色于中海地產的其他房地產公司顯然更遜色。1月份A股上市地產公司發布的平均信托融資成本都在10%以上，是新鴻基地產平均融資成本的五到六倍。

或削薄項目利潤

雖然新鴻基地產的財務成本較低，且沒有大規模債務到期的壓力，但是由于未能及時在去年上市，濱江凱旋門的利潤空間仍將削弱。

此前，市場對今年房價的普遍預計是將較去年三、四季度再度下滑，瑞銀甚至認為，一線城市的房價還將再下跌5%~15%。

在1月31日上午召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理溫家寶再提鞏固房地產市場調控成果，繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授表示，由于樓市調控抑制投資和投機需求作用明顯，高端購房需求大幅減少。如果未來有超高價格的樓盤推出，市場的需求量也未必能支撐高房價。

中房信的報告也顯示，盡管去年全上海共成交72套均價10萬元/平方米以上的房源，成交套數環比上升9%，但濱江凱旋門旁邊的湯臣一品卻只成交了6套。過去年6年，湯臣一品只賣出100多套公寓，僅占供應總量的兩成多。

湯臣一品的成交數據，顯然能給濱江凱旋門更多的參照。根據新鴻基地產以往的年報，濱江凱旋門首批計劃推出的房源多達200套，面積約4.6萬平方米。

在成交價格跌勢明顯的情況下，新鴻基地產還要為去年末的延遲開盤支付3到6個月的財務費用，顯然會令項目利潤空間繼續受擠壓。