地產商險走閒置棋

上有政策，下有對策。兩年大限雖然執行力度大打折扣，但對於開發商來說畢竟是劍在頭上，隨時都有可能掉下來砸著自己的腦袋。開發商為何冒險閒置土地，又如何規避風險？

「被迫」的閒置

「如果我知道拿一塊地要兩年後才能開發，我根本不會去拿那塊地。」有多年拿地經驗的北京金海華投資集團副總裁馬越肯定地表示，在現在的市場環境下，開發企業捂地得不償失，只會拉長戰線佔用自己的資金。那麼為何仍有如此多的土地閒置？

在閒置的地塊中，天津地王新開路地塊非常典型。該地塊2007年8月被深振業拿下，樓面地價高達8805元/平方米，時至今日，新開路所在的河東區7月份新房價均價為8371元/平方米，開發商如何開發都難以收回成本，延期似乎成了最好的選擇。這一地塊代表了很多前幾年瘋狂拿地時地王的現狀，究其原因，仍是拿地時衝動，成本過高，被迫捂地開發。

此外，對於多數上世紀90年代就拿地，但至今尚未動工的地塊來說，拆遷是面臨的最大難題。在2004年「8·31」大限前進入市場的土地，絕大多數都不是招拍掛拿地，進入市場時仍為「生地」，存在較大拆遷難度。加上多年前推向市場的地塊多位於較為市中心的位置，導致拆遷成本逐步增高。深層次的原因在於開發企業實力不足，有遺留問題的土地也很難轉手。

北京市國土局曾表示，閒置土地如果拆遷困難，將由政府出面拆遷後再推向市場，但這一政策目前來看也仍未能有效推行，導致不少地塊哪怕地處黃金地段仍未能按計劃開發。

此外，囤地之風曾經在土地市場十分盛行，這也是「兩年大限」最終出台的重要原因之一。多年前不少囤積下來的地塊尚沒有真正進入市場。一位業內人士透露，自己曾在2001年以每平方米不足2500元的價格拿下了二環內非常中心的地塊，但時至今日該地塊仍然緊緊捂在手中，多年來既沒有繳納閒置金也不擔心被收回，唯一改變的是價格：「現在轉手每平方米輕鬆能賣到數萬元，比開發樓盤划算多了」。

開發商「躲貓貓」

面對閒置的現實壓力，地方政府「放水」，開發商使出了各種招數規避風險。

地方政策方面，各地不同時期均出台相關政策鬆綁「兩年大限」。如北京、天津等奧運承辦城市均因奧運會給開發商延期開發或延長建設時間開出了綠色通道。此外北京曾對土地出讓金的繳納有所鬆綁，拖延交地時間；廣東省更是在2009年初以擴內需為名，特別提出：屬使用閒置滿兩年以上的土地，可暫不作收回土地使用權處理且土地閒置費減半收取。

此外，開發商可以申請順延開工日期。天津新開路地塊曾將開工日期拖延至2008年12月，此後又公告延遲到2009年底。但業內人士表示這一做法雖然安全但獲批可能性較小，深振業之所以屢屢獲准延遲開發也與高價拿地後地方政府更加通融有關，它的經驗似乎難以複製，能否延期均掌握在政府手裡。

假開工也是開發商較常用的手法之一。由於政策並未確切劃定動工標準，在天津就有項目在舉辦熱熱鬧鬧的奠基儀式後沒再施工，至今不了了之。挖個坑、修個圍牆或者鏟幾勺土都能被說成是動工。

閒置土地管理辦法規定兩年大限時留出操作的空間，「因政府、政府有關部門的行為造成動工開發遲延的除外」。針對這一規定，青島就曾有開發商故意製造「政府原因」，譬如說報批項目時故意寫錯一些關鍵數據，被政府部門退回修改，自然就成了「動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延」。